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L’investisseur locatif au cœur de la relance

Immobilier

Nouveau dispositif Pinel, abattement pour donation de terrain ou de logement, plus-values des terrains à bâtir sont les mesures phares du récent plan de relance du logement

Bien accueillies par les professionnels et les propriétaires, les dispositions, applicables pour certaines dès le 1er septembre, laissent encore place à de nombreuses questions

Redonner confiance à l’investisseur immobilier est l’ambition affichée du gouvernement. Par un flot de mesures fiscales annoncées le 29 août dernier, le Premier ministre espère relancer  le marché et redresser la courbe des chiffres de la construction dont la baisse aurait coûté 0,4 point de produit intérieur brut.

Preuve de l’urgence, des dispositions sont d’ores et déjà exécutables même si leurs conditions d’application sont attendues. Sans compter que des mesures de la loi Alur, pourtant récemment adoptée, ont été anéanties (lire l’encadré).

La fin de l'incertitude sur les loyers encadrés

Le plan de relance revient sur l’encadrement des loyers de la loi Alur dans l’objectif d’attirer à nouveau les investisseurs. En effet, l’encadrement des loyers est pointé du doigt par leur attentisme du fait de l’incertitude qu’il génère : les loyers médians n’étaient jusqu’à présent pas tous connus faute de mise en place opérationnelle des observatoires locaux. « L’encadrement des loyers se cumulait avec les plafonds propres au dispositif Duflot qui peuvent être réduits, par le représentant de l’État dans la région après avis du comité régional de l’habitat, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. Sachant qu’un loyer inférieur au loyer plafond est déjà intégré au dispositif Duflot, explique Étienne Sumonja. Il est difficile de trouver le bon baromètre pour les loyers car quoi qu’il en soit, le pouvoir d’achat des locataires n’est pas flexible. »

Ainsi, la mise en œuvre de l’encadrement des loyers de la loi Alur ne doit s’appliquer qu’à titre expérimental et sur la seule ville de Paris. Reste que d’autres mairies ont d’ores et déjà émis la volonté de mettre en place cet encadrement. Par ailleurs, une réflexion doit intervenir sur la garantie universelle des loyers qui doit être recentrée vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire. Les formalités d’acquisition d’un bien seront également simplifiées. D’autres mesures visent le prêt à taux zéro (PTZ) comme l’allongement de la période pendant laquelle son remboursement est différé. Enfin, les règles de construction seront également allégées.

Nouveau dispositif Pinel.

Souffrant d’une mauvaise image, le dispositif Duflot en vigueur depuis 2013 passe à la trappe, ou tout du moins change de nom pour prendre celui de la ministre actuelle Sylvia Pinel. Le régime fiscal est ainsi quelque peu amélioré et laisse le choix de la durée de location de 6, 9 ou 12 ans, contre 9 ans jusqu’à présent. Si la liberté d’engagement de location est appréciable, la durée de 6 ans peut paraître courte et incompatible avec l’horizon de placement en immobilier.

La réduction d’impôt est annoncée comme étant proportionnelle à la durée. Pour autant, des interrogations demeurent sur la fixation des taux. Si, pour un engagement de 9 ans, le taux reste à 18 %, qu’en sera-t-il pour la durée de 6 et 12 ans ? Un avantage fiscal de 2 % par an pourrait être retenu, le taux de 12 % pour une durée de 6 ans ayant été pour le moment avancé. « Toutefois, dans la perspective d’en faire un produit d’appel au regard de sa courte durée, mieux vaudrait opter pour un taux ‘dopé’ à 15 % sur 6 ans », soumet Etienne Sumonja, président de Lazare & Associés. Lors d’un engagement de 12 ans, la ministre annonçait en juin dernier une majoration de 3 % du taux de réduction d’impôt après 9 ans, soit 21 %.

SCPI.

Demandée par des professionnels, la location à un ascendant ou à un descendant est rendue à nouveau possible sous le dispositif Pinel mais les conditions à remplir restent à préciser. Serait-ce avec ou sans suspension de la réduction d’impôt? « Il est souhaitable de pouvoir louer à sa famille dans des conditions encadrées comme pour le dispositif Scellier dit ’libre’ ou ’classique’, sans suspension de l’avantage fiscal », avance Michel Gonnet, président de la Chambre nationale des conseils experts en immobilier patrimonial.

Le dispositif s’applique également aux SCPI sans pour autant préciser si l’assiette de réduction d’impôt est calculée sur 95 % du montant de souscription comme sous le Duflot, ou de 100 % comme sous le Scellier.

Ce nouveau dispositif Pinel est entré en vigueur depuis le 1er septembre 2014. De ce fait, il est en décalage avec le nouveau zonage géographique qui s’applique aux logements acquis à compter du 1er octobre 2014.

Terrains à bâtir.

L’accent est également mis sur la libération de foncier privé. Après avoir particularisé les terrains à bâtir et avoir souhaité les taxer à l’impôt sur le revenu, le gouvernement fait marche arrière sur leur régime d’imposition des plus-values. Leur fiscalité est dorénavant alignée sur celles des plus-values des immeubles bâtis. Ainsi, les terrains à bâtir bénéficient d’une exonération totale au bout de 22 ans au lieu de 30 ans et ce, dès le 1er septembre 2014. « Il est dommage que l’exonération portant sur les prélèvements sociaux ne soit pas également ramenée à 22 ans et reste à 30 ans pour l’ensemble des plus-values ! », souligne Olivier Rozenfeld, président de Fidroit.

De plus, un abattement exceptionnel de 30 % de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values en cas de cession de terrains à bâtir est appliqué pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015.

Abattement pour donation.

Le gouvernement crée deux nouveaux abattements en matière de donation. Un abattement exceptionnel de 100.000 euros est ainsi accordé pour les donations aux enfants et petits-enfants d’un logement neuf. La disposition s’applique jusqu’à fin 2016. Un autre abattement exceptionnel de 100.000 euros concerne les donations de terrains réalisées jusqu’à fin 2015 sous condition de construction ultérieure. « Ces dispositions ne profiteront qu’à ceux qui ont déjà consommé la totalité des abattements de droit commun, remarque Olivier Rozenfeld. Ces mesures, bien que positives, soulignent les contradictions du gouvernement puisqu’elles interviennent après la création d’une surtaxe sur les plus-values élevées et après que les abattements en ligne directe eurent été abaissés en 2012 de 159.325 euros à 100.000 euros. »

En cas de donation de logement neuf, les enfants et petits-enfants sont expressément visés alors que les donataires n’ont pas été précisés s’agissant des terrains. De plus, la donation d’un logement neuf mérite des compléments d’informations : s’agit-il d’un bien en Vefa, d’un bien achevé depuis un certain temps ?

Entrée en vigueur.

Autre mesure de faveur, le taux du crédit d’impôt développement durable est porté à 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés à partir du 1er septembre 2014. « La notion de bouquet de travaux devrait disparaître », évoque Olivier Rozenfeld. Si la date d’entrée en vigueur est indiquée dans le dossier de presse pour certaines mesures comme pour le dispositif Pinel, le doute plane sur d’autres dispositions pour lesquelles une date de fin a pu d’ailleurs être prévue.

Quoi qu’il en soit, ces mesures doivent faire l’objet de débats parlementaires à l’occasion de l’examen du futur projet de loi de Finances. « L’année dernière, les mesures annoncées sur les plus-values immobilières avant le vote de la loi de Finances avaient été intégrées au Bofip, le contribuable pouvait de ce fait s’en prévaloir. En sera-t-il de même pour ce plan ? », note Olivier Rozenfeld. Des arbitrages restent encore à prendre selon la marge de manœuvre budgétaire du gouvernement et l’accueil qui sera réservé par le Parlement. Par exemple, des professionnels demandent la sortie du dispositif Pinel du plafonnement à 10.000 euros pour le fixer au plafond de 18.000 euros.

Salué par les professionnels et les associations de propriétaires, le plan de relance est encore jugé insuffisant pour restaurer complètement la confiance. Une action sur le logement ancien est souhaitée, la Fnaim proposant à cette occasion la création d’un statut fiscal du bailleur privé acceptant de mettre à disposition des logements existants à des loyers inférieurs au prix du marché.

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