L’Inspection générale des finances étrille le dispositif Pinel

Pour un investisseur sur deux, le rendement net est négatif au bout de neuf ans, selon un rapport de l'IGF et du CGEDD
Outre ses difficultés de pilotage, le dispositif n'atteint « que faiblement son objectif de réduction des loyers »

Mal piloté, le Pinel ne serait pas intéressant pour un investisseur sur deux. Un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), à la demande du gouvernement, écorne le dispositif d'investissement locatif de l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI). L’évaluation, qui vise à fournir les éléments du rapport au Parlement que le gouvernement doit remettre en vertu de l’article 68 de la loi de finances pour 2018, a porté sur plusieurs critères : l’impact du dispositif sur l’offre de logement (nombre, localisation, loyer), ses effets sur les prix (foncier, vente au particulier), sa rentabilité (pour l’Etat et pour le particulier) et son impact sur la ville (politique locale de l’habitat, copropriétés dégradées…).

Le constat : pour les particuliers, dans la moitié des cas, le rendement net global est « négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l’immobilier », ce qui s’explique notamment par une décote de 30 % des prix de l’ancien par rapport au neuf. Outre les difficultés de pilotage, « le dispositif n’atteint que faiblement son objectif de réduction des loyers ». Ainsi, seuls 9,3 % du montant accordé par l’État au titre de la réduction d’impôt se traduisent par des baisses de loyer. Seul signal positif, le Pinel a « l’avantage majeur de jouer un rôle d’accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France, puisque la moitié des vefa sont réalisées en le mobilisant », selon le rapportn, qui souligne que le dispositif a donc favorisé un « développement important » de l’offre locative privée.

En conséquence, il n’est pas préconisé de supprimer toute aide aux particuliers investisseurs, mais d’élaborer un dispositif qui soit notamment incitatif à la construction de logements en répondant davantage aux besoins des habitants sans évincer des projets et des acteurs qui ne s’appuient pas sur lui. Pour l’Etat, il s’agirait de maîtriser le volume d’investissement locatif aidé ; de pouvoir cibler les programmes éligibles de manière plus fine ; et de conserver l’attrait de la réduction d’impôt pour le particulier investisseur.

Ce rapport vient heurter les conclusions d’une précédente étude, commanditée par plusieurs groupements de professionnels de l’immobilier, dont la FNAIM et l’Anacofi-immo. Celle-ci soulignait que le dispositif n’avait pas d’effet sur les prix de l’immobilier, et était neutre pour les finances publiques. L’association de CGP pointe, en réaction à ce nouveau rapport, le « manque de transparence », la « non prise en compte du surplus de logements créés grâce aux dispositifs dans leur évaluation », de même que la seule évaluation « des coûts et jamais les recettes associées ».