Les professionnels de l’immobilier font bloc

Dans un courrier commun, plusieurs organisations entendent mettre la pression sur le HCSF qui doit se réunir ce jeudi. Elles réclament un assouplissement des mesures pour faciliter la reprise en 2021.

A l’image du secteur, elles sont sur les nerfs. Plusieurs organisations professionnelles de l’immobilier (1) se sont fendues d’une lettre commune au ministère de l’économie et des finances lundi 14 décembre. A grand renfort de chiffres, elles dénoncent l’impact des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sur le secteur et plaident pour leur assouplissement afin de faciliter la reprise. Le HCSF doit se réunir ce jeudi 17 décembre pour faire le bilan des consignes qu’il a donné aux banques depuis fin 2019. Les professionnels de l’immobilier veulent faire entendre leurs voix et font des propositions concrètes.

Le secteur mis à mal par les confinements

Les professionnels s’insurgent contre les recommandations du HCSF qui compliquent la reprise du marché qui sort à peine d’une année noire. Selon le Syndicat national des promoteurs immobiliers (SNPI), les transactions de vente ont chuté de de plus de 33 % au printemps 2020 par rapport au printemps 2019, et de 5,5 % sur juillet-août-septembre 2020. Le logement neuf s’écroule particulièrement, en raison de l’arrêt net de plusieurs mois dans la construction et d’une durée d’endettement plafonnée à 25 ans « qui ne tient pas compte du différé de remboursement accordé auparavant aux acheteurs de logements neufs », peut-on lire dans le courrier.

La frustration est d’autant plus grande que les acheteurs et investisseurs pouvaient encore compter sur des taux compétitifs. Mais sous le double effet du HCSF et de la conjoncture défavorable, les banques ont dû revoir leurs critères d’éligibilité au financement, notamment sur les niveaux d’apport personnel et d’épargne résiduelle.

Conséquence : le taux de refus explose. Alors qu’il n’était que de 5,5 % en 2019, il a grimpé à 7 % au 1er trimestre, 10,2 % au second, 13,5 % au 3ème trimestre, et devrait atteindre 17 % des dossiers envoyés aux banques au 4e trimestre 2020 d’après le courtier en ligne Vousfinancer.com.

Les principales victimes sont les primo-accédants (environ 37 %) mais aussi les investisseurs locatifs (26 %). Ces derniers voient la durée moyenne d’amortissement accordée par les banques se réduire comme peau de chagrin : elle est passée de 23,2 ans en 2019 à 20,9 ans cette année, pour les adhérents de l’Association française des investisseurs locatifs (AFIL). « La raison principale se situe dans la prise en compte des différés d’amortissement dans la limite globale autorisée des 25 ans : soit 27 mois d’amortissement en moins en moyenne », expliquent les associations.

Les associations font aussi des recommandations

Le courrier ne se veut pas qu’une longue liste de plaintes. Les professionnels entendent avoir voix au chapitre et émettent à leur tour des recommandations, allant dans le sens d’un assouplissement de celles du HCSF. Ils demandent notamment d’augmenter la marge de dérogation des banques aux consignes du Haut conseil de 15 à 30 % de leur production. Objectif : les « laisser apprécier le risque et accorder au cas par cas davantage de crédits à des primo-accédants au potentiel évolutif et aux investisseurs dont la situation financière et professionnelle le permettrait au travers un reste-à-vivre suffisant », explique les associations.

Ils plaident également pour plus de souplesse sur la durée des prêts dans les opérations de PTZ et dans le neuf, surtout pour les primo-accédants et les revenus modestes.

Enfin, les professionnels réclament plus de souplesse pour les investisseurs et demandent à :

- Autoriser un calcul différentiel pour le calcul d’un taux d’effort investisseur maximal à 33%

- Définir un seuil de reste-à-vivre pour lequel il est possible de déroger au taux d’effort de 33% pour un investisseur. « Les multi-propriétaires peuvent générer plusieurs revenus locatifs, et même s’ils peuvent dépasser 33% d’endettement (plusieurs prêts en cours), leur reste à vivre peut-être conséquent et tout à fait satisfaisant »

- Intégrer un taux d’effort différencié entre un profil locataire et un profil propriétaire souhaitant investir. « Paradoxalement, il est plus facile de respecter 33% d’effort pour un profil investisseur assumant un loyer sur sa résidence principale qui est une charge habituellement moins forte qu’un remboursement de crédit en résidence principale à logement équivalant », soulignent les organisations professionnelles.

 

(1) : L’Association Française de l’Immobilier Locatif (AFIL), l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (APIC), la Fédération Française des Constructeurs (FFC), la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) et le Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier (SNPI)