Les contraintes d’octroi de crédits immobiliers deviennent la norme

Bertrand de Mayer
Les banques qui ne respecteraient pas la règle seront passibles de sanctions.

C’était une décision attendue par l’ensemble du secteur. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui regroupe notamment le gouverneur de la Banque de France et le ministre de l’Economie et des Finances, a annoncé mardi que les recommandations concernant l’octroi de crédits immobiliers aux particuliers mises en place depuis plus d'un an allaient se transformer en norme.

Le HCSF a ainsi adopté une décision juridiquement contraignante sans en changer les critères, norme qui rentrera en vigueur dès janvier 2022, ancrant dans la durée les recommandations annoncées dès décembre 2019 et revues en décembre 2020. Ainsi, le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas dépasser 35%, avec la prise en compte des assurances, la maturité du crédit ne doit pas dépasser 25 ans (auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans d’amortissement) avec une flexibilité de 20% de ces critères.

«L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) sera chargée de faire respecter la norme. En cas de non-respect, cela donnera lieu à une reconnaissance de manquement, un contradictoire et, éventuellement, un passage devant la commission des sanctions qui pourra prononcer un blâme ou une amende», explique Bercy. Le reporting mensuel du crédit immobilier, déjà réalisé par les banques, servira à suivre le respect de la norme et pourra être complété par une enquête sur pièce ou sur place du superviseur.

Crainte de fracture entre les aisés et les jeunes

Cette décision est prise sur la base d’un bilan positif des recommandations qui «ont permis d’interrompre la dérive des conditions d’octroi et d’assurer une meilleure protection des ménages sans affecter leur accès large au crédit immobilier à des taux historiquement bas», détaille le HCSF. Bercy veut croire que les particuliers ne verront pas la différence en s’appuyant sur un bilan réalisé par le HCSF qui rappelle que la production de crédit est restée dynamique en 2020 (192,7 milliards d’euros contre 193 milliards d’euros en 2019) malgré la crise sanitaire. En juillet, la croissance de l’encours du crédit à l’habitat atteint 6,7% en rythme annuel.

«Cela va sans aucun doute entrainer un accès beaucoup plus compliqué à la propriété pour les jeunes acquéreurs, plus modestes et ne disposant pas d’épargne pour compléter leur achat», s’inquiète toutefois Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux, qui craint une fracture entre les plus aisés et les plus jeunes qui ne peuvent pas s’appuyer sur une épargne suffisante. Mêmes doutes du côté de la start up Virgil, qui renforce l'apport des primo accédantes. Sa dirigeante, Saskia Fiszel, dénonce le fait que les jeunes soient les premiers impactés par le plafonnement à 35 % alors que «leurs revenus sont amenés à croître» et que «les banques savaient faire preuve de jugement au cas par cas».

Une production presque conforme en juillet

L’annonce ne prend pas de court les établissements de crédits qui ont déjà cherché à se mettre en conformité. Seuls 20,9% des nouveaux crédits produits ne sont pas conformes en juillet 2021. Au deuxième trimestre 2021, la production de crédits non conformes était de 3,7% contre 30,9% au deuxième trimestre 2020. Du côté du HCSF on souligne que «tous les grands réseaux bancaires respectent aujourd’hui le plafond ou sont en voie de le respecter rapidement».

Une source précise néanmoins à L’Agefi que deux réseaux de mutualistes ne les respectaient pas vraiment. «Bon nombre de banques appliquent déjà les recommandations de façon sérieuse. Une avancée vers des contraintes est une bonne chose pour viser l’harmonisation entre tous les acteurs», estime Pierre Chapon, président du courtier immobilier Pretto.

Les investisseurs aussi pénalisés 

La part de la production non conforme hors résidence principale (investissement locatif essentiellement) est passée de 7,8 % à 5,2 % de la production totale entre janvier et juillet 2021 a rappelé le HCSF.

Pour le courtier Vousfinancer, la forte chute du financement d'investissements locatifs ces six derniers mois témoigne de la difficulté des investisseurs déjà propriétaires (et donc encore souvent endettés) à emprunter depuis fin 2019. 

« L’abandon du calcul de l’endettement en différentiel, prenant en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit, a conduit à l’exclusion du crédit de beaucoup d’investisseurs. Cela pourrait devenir problématique car 60 % du parc locatif appartient à des bailleurs privés qui sont indispensables pour maintenir un niveau d’offres locatives suffisant et éviter une inflation sur les loyers », analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.