Le nu-propriétaire donataire d’un immeuble peut-il déduire les dépenses de travaux?

Une réponse ministérielle décrypte les modalités de déduction des grosses réparations en cas de démembrement et précise le régime dérogatoire dont bénéficie le nu-propriétaire qui reçoit un bien

Un député interpelle le gouvernement sur les modalités de prise en compte à l'impôt sur le revenu des dépenses de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire à qui est donné un immeuble. Le gouvernement rappelle que selon l'article 605 du code civil, ces frais incombent obligatoirement au nu-propriétaire à moins qu'elles n'aient été occasionnées par un défaut de réparations d'entretien de la part de l'usufruitier. A cet égard, l'article 606 du même code dispose que les dépenses de grosses réparations s'entendent des réparations des gros murs, voûtes et planchers, du rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, murs de soutènement et clôtures.

Immeuble loué. La réponse ministérielle distingue deux situations selon que l’immeuble est mis ou non en location. Si le bien est loué et dès lors que les revenus locatifs sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l'usufruitier, les nus-propriétaires sont autorisés à déduire ces dépenses de réparations du revenu de leurs autres propriétés ou, à défaut de revenus fonciers, à constater un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. La fraction du déficit supérieure à cette limite est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit imputable, le déficit global constaté est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

Immeuble donné. Pour les immeubles dont le démembrement résulte soit d'une succession, soit d'une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement, la réponse ministérielle rappelle les dispositions du 2° quater du II de l'article 156 du CGI. Dans cette situation, un régime dérogatoire s'applique sans condition d'affectation de l'immeuble à la location. En effet, sur option irrévocable du nu-propriétaire et sous certaines conditions, les dépenses de grosses réparations de l’article 605 du code civil peuvent constituer une charge déductible du revenu global. Cette déduction est limitée à 25.000 € par an. La fraction excédentaire peut être imputée dans les mêmes conditions, au titre des dix années suivantes. Cette option, exercée par immeuble, entraîne la renonciation du nu-propriétaire à la prise en compte de ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers.

Ce régime dérogatoire est également admis pour les donations entre époux ou entre personnes liées par un pacte civil de solidarité et les donations-partages. Il s’applique aussi lorsque l’immeuble est occupé par le nu-propriétaire lui-même ou par l'usufruitier ou donné en location ou en jouissance gratuitement à un tiers. 

Rep. min n°75547, JOAN du 17/11/2015