L'avis de Céline Mahinc, CGPI et coauteur de l'étude sur le financement participatif immobilier

Le CGP ne peut se voir octroyer un pourcentage sur les montants souscrits

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L’Agefi Actifs. - Vous venez de réaliser une étude sur le fonctionnement, les enjeux et les défis du crowdfunding immobilier (1). Quelle place prend désormais ce placement ?

Céline Mahinc. - Le financement participatif immobilier a connu un important développement en 2015, tant en fonds levés, représentant environ 38 millions d’euros, qu’en nombre d’intervenants. En effet, nous avons recensé 26 plates-formes dont la moitié sont agréées auprès de l’AMF ou de l’ACPR. Ces plates-formes référencent d’ores et déjà une offre immobilière ou comptent en proposer une. Ce secteur économique bénéficie d’une belle perspective en 2016, si toutefois il ne souffre pas d’aléas économiques ou juridiques.

Comment reconnaître une plate-forme sérieuse ?

- Il n’est pas évident de faire le tri parmi les plates-formes. Un acteur sérieux doit tout d’abord respecter les règles liées à son statut régulé (CIP ou IFP) pour préserver d’éventuels risques juridiques les investisseurs et porteurs de projets. Pour le CIP, la progressivité de l’accès à la description de l’offre en fait partie. Il doit connaître l’investisseur, ses revenus, son degré de connaissance financière pour s’assurer de l’adéquation de son profil avec ses produits. C’est seulement à partir de là que la loi l’autorise à donner accès au détail des offres. De son côté, l’investisseur doit avoir conscience du risque de perte totale en capital, de l’illiquidité du placement et bien comprendre sur quoi porte son investissement dans l’économie réelle, là aussi avec les risques que cela implique. Pour réaliser son choix, il est conseillé de vérifier les moyens internes du site, d’examiner les process mis en place sur les critères de sélection des opérations, sur la gestion des conflits d’intérêts, par exemple si l’opérateur est également promoteur.

Si certaines plates-formes indiquent ne pas vouloir développer de relations avec les CGPI, d’autres, au contraire, souhaitent travailler avec eux. Quel peut être le rôle des conseillers en gestion de patrimoine ?

- Le crowdfunding a été réglementé comme un moyen de financement désintermédié. Le  CIP doit assurer le devoir de conseil. Il n’y a juridiquement pas d’accords possibles entre un conseiller en investissement participatif et un CGP. Pour autant, les opérateurs en financement participatif ont besoin de fonds rapidement et massivement et donc d’apporteurs d’affaires pour développer leur business model. Dans ce contexte, le CGP dispose de la faculté à la fois d’amener des porteurs de projets et des investisseurs.

Dans ces circonstances, s’il conseille ce type d’opérations, le CGP ne peut que facturer des honoraires de conseil pour la sélection des plates-formes et des produits. En aucun cas aujourd’hui, il ne peut être intermédiaire et se voir octroyer un pourcentage sur les montants souscrits par ses clients.Nous savons cependant que les associations de CGP et de crowdfunders cherchent à trouver une solution à cette impossibilité à nouer des relations contractuelles.

 

(1) L’étude complète est accessible sur http://etudecrowdimmo.fr.