Défiscalisation immobilière

Le Bofip décortique le Pinel

L'administration fiscale vient de commenter le nouveau dispositif fiscal d'investissement immobilier Pinel. Si ce dernier reprend de nombreuses conditions du dispositif Duflot, il possède aussi ses caractéristiques propres notamment liées à la possibilité de prorogation

La loi de finances pour 2015 a modifié le régime fiscal en faveur des investissements locatifs réalisés dans le secteur intermédiaire. Rebaptisé Pinel - du nom de la ministre du logement en place-, il vient de faire l'objet de commentaires dans le Bofip du 11 juin dernier. Le nouveau dispositif s'applique aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014 et jusqu'au 31 décembre 2016 (article 199 novovicies du Code général des impôts). Les principales adaptations portent sur la possibilité de moduler la durée du dispositif.

Taux et prorogation. En effet, pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investisseur a le choix de la durée d'engagement de location du logement. Il peut opter pour une période initiale de 6 ou 9 ans. Le taux de l'avantage fiscal est fixé à 12 % pour 6 ans et à 18 % pour 9 ans. Ces taux sont respectivement portés à 23 % et 29 % lorsque les investissements sont réalisés en outre-mer.

Cet engagement initial de location peut être prorogé pour une ou deux périodes triennales dans la limite totale de 12 ans. Le contribuable qui opte pour une durée de 6 ans bénéficie d’un complément de réduction d’impôt égal 6 % pour une première période triennale de prorogation et à 3 % pour la seconde période triennale. Le contribuable qui opte pour une première durée de 9 ans bénéficie d'un complément de réduction d'impôt égal à 3 % pour la seule période triennale de prorogation autorisée. Pour un engagement de location de 12 ans, le taux de la réduction atteint donc 21 % en métropole et 32 % en outre-mer.

Calcul. Pour chaque période triennale de prorogation, le complément de réduction d'impôt est calculé sur la même base et dans les mêmes conditions que pour la réduction d'impôt afférente à la période initiale, c'est-à-dire sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite d'un plafond de 5.500 euros par mètre carré de surface habitable, ou sur le montant des souscriptions des parts de société civile de placement immobilier (SCPI).

Le complément de réduction d'impôt lié à la prorogation s'impute par tiers de son montant sur l'impôt sur le revenu dû. Si la fraction du complément de réduction d'impôt excède l'impôt dû, le solde ne peut pas être imputé sur l'impôt sur le revenu au titre des années suivantes, ni donner lieu à remboursement.

Terme de l'engagement.  La première prorogation est exercée au titre de l'année du terme de l'engagement initial de location. Le terme est calculé de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial. L'administration illustre ce cas de figure:

Exemple : Un contribuable acquiert le 30 octobre 2014 un logement neuf achevé éligible au dispositif Pinel, pour lequel il souscrit un engagement de location de six ans et qu'il met en location le 30 avril 2015, date de prise d'effet du bail initial.

Pour cet engagement initial de location de six ans, ce contribuable bénéficiera de la réduction d'impôt Pinel au titre de l'impôt sur les revenus des années 2014 à 2019, à raison de l'imputation d'un sixième de son montant total par an.

Le terme de cet engagement initial de location intervenant par ailleurs le 30 avril 2021 (soit six années décomptées de date à date à compter de celle de prise d'effet du bail initial), la prorogation de son engagement de location pour une première période triennale pourra être exercée au titre de l'année 2021. Il pourra donc bénéficier sur les années 2021 à 2023 d'un complément de réduction d'impôt.

De la même manière, la seconde prorogation est exercée au titre de l'année du terme de la première période prorogée.

Zonage et transition. Pour les investissements réalisés du 1er septembre au 30 septembre 2014 , les logements éligibles au dispositif Pinel doivent se situer dans des communes classées dans les zones A et B1 identiques à celles retenues pour l’application du dispositif « Scellier » dont la liste est fixée par l’arrêté du 29 avril 2009.

Pour les investissements réalisés du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2016, les logements doivent être situés dans des communes de la zone A bis, A, B1 ou B2 mentionnées à l'annexe I de l’arrêté du 1er août 2014 , modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014.

Des mesures transitoires sont prévues pour les communes déclassées de la zone A à la zone B1, et pour celles déclassées de la zone B1 à la zone B2,

Plafonnement. Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt Duflot  ou Pinel qu’à raison de l’acquisition ou de la construction de deux logements au plus. Qu'il s'agisse d'acquisition de logements en direct ou via une société, le montant de la souscription retenu pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut excéder pour une même année d’imposition et un même contribuable, la somme de 300.000 euros.

Pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux, une distinction est à opérer pour le Pinel selon que les investissements sont réalisés en métropole ou en outre-mer. Ainsi, la réduction d'impôt Pinel est soumise à la limite de 10.000 euros pour les investissements réalisés en métropole et pour les investissements réalisés en outre-mer mais uniquement au titre de l'imposition des revenus de l'année 2014. En revanche, la réduction d'impôt Pinel outre-mer est soumise à la limite de 18.000 euros à compter de l'imposition des revenus de l'année 2015. L'administration remarque que la prise en compte de la réduction d'impôt Pinel dans le plafonnement global fixé à 18 000 € à compter de l'imposition des revenus de l'année 2015 s'applique à l'ensemble des investissements Pinel outre-mer, y compris à ceux réalisés du 1er septembre au 31 décembre 2014.

SCPI. En cas de souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la réduction d'impôt est calculée sur 100 % du montant des souscriptions. S'agissant des SCPI, la possibilité de proroger l'engagement initial de location ne s'applique qu'aux investissements éligibles réalisés par des SCPI Pinel, c'est-à-dire des SCPI pour lesquelles la date de souscription est intervenue à compter du 1er septembre 2014. La souscription de parts de SCPI et l'acquisition de deux logements au titre d'une même année d'imposition ne font pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt pour chacun de ces investissements, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

Ascendants. Pour les investissements Pinel réalisés du 1er septembre au 31 décembre 2014, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants. Cette interdiction s'applique pendant toute la période couverte par l'engagement de location, initial ou prorogé, y compris en cas de changement de locataire au cours de ces périodes.

Cependant, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, toutes conditions d'application étant par ailleurs remplies et, notamment, celles tenant au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire. L'ascendant ou descendant ne doit pas être membre du foyer fiscal du contribuable. Cette condition s'apprécie au titre de l'année de conclusion du bail mais aussi  chaque année de location à un ascendant ou descendant.

Le Bofip précise également que le délai d'achèvement de trente mois, pour l'éligibilité à la réduction d'impôt des logements acquis en l'état futur d'achèvement, est décompté depuis la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition et non plus depuis la date la déclaration d'ouverture de chantier.

Lien vers le Bofip ci-dessous