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L'assurance-vie est privilégiée pour détenir des OPCI

Immobilier

L'assurance-vie est privilégiée pour détenir des OPCI

L'encours sous gestion des OPCI grand public a cru de 39 % entre 2012 et 2013 mais reste encore loin du succès rencontré auprès des institutionnels. Une étude de l'AFG et de l'Aspim dresse un bilan du marché

Après 7 ans d'existence de l'OPCI, l'AFG et l'ASPIM viennent d'éditer la première étude sur ce marché. Réalisée avec l'IPD et l'IEIF, l'enquête dresse un bilan d'étape positif. L'étude couvre 91 % de l'encours global. Elle porte ainsi sur 150 OPCI représentant 32 milliards d'euros gérés (sur 35 en tout), soit une surface de 12,74 millions de m2. Elle distingue l'OPCI destiné aux professionnels qui a déjà atteint une certaine maturité de l'OPCI "grand public" dont la croissance est beaucoup plus lente.

Les OPCI "investisseurs qualifiés", un véhicule davantage immobilier

L'étude considère que les OPCI pour investisseurs qualifiés ont trouvé leur vitesse de croisière. Ils sont ainsi 179 en tout et 43 lancements sont annoncés pour 2014. Ce type d'OPCI constitue pour 94 % d'entre eux des véhicules dédiés, c'est-à-dire réservés à maximum 20 porteurs de parts à une catégorie définie d'investisseurs. Les investisseurs sont principalement des compagnies d'assurance (46 %). 64 % des véhicules ne comptent qu'un seul actionnaire.

Les 3/4 des investissements portent sur des bureaux et des commerces (contre 84 % pour les SPCI à fin 2012) mais aussi sur d'autres types d'actifs (hôtellerie/tourisme, santé...). Comparativement à l'OPCI grand public, les actifs liquides et financiers ne correspondent respectivement qu'à 3 % et 1 %.

La liquidité est contrôlée par les gates (pour 88 %), le lock up (80 %), le préavis de rachat (37 %) et la restriction de sortie des gros porteurs (34 %). 

Suivant les catégories Inrev, le marché des OPCI est à 85 % core, 12 % value added et 3 % opportunistic.

Un lent décollage. L'étude analyse les 9 OPCI grand public accessibles à fin 2013. A cette date, leur encours représentait 1,29 milliard d'euros, ce qui correspond à une hausse de 39 % par rapport à 2012. Seul un OPCI est constitué sous la forme d'un fonds de placement immobilier (FPI), soit sous la fiscalité immobilière, les autres, des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) relèvent de la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers. Les OPCI pour particuliers sont détenus à 75 % dans la cadre d'une assurance-vie, notamment par les unités de comptes. Seuls 12 % des capitaux sont possédés sur un compte titres.

Liquidités. A l'exception d'un véhicule, ces OPCI sont principalement constitués à hauteur de 60-65 % d'actifs immobiliers physiques. Les actifs financiers représentent une moyenne de 42 % de l'actif global dont 16 % en liquidités, ce qui n'est pas le cas des OPCI institutionnels qui sont davantage investis en immobilier (lire encadré). Selon l'étude, la jeunesse de ces véhicules ainsi que la nature du sous-jacent expliquent cette répartition pour ce placement de long terme. Pour assurer leur liquidité, 8 OPCI restreignent la sortie pour les porteurs détenant plus de 20 % de l'OPCI. Un OPCI prévoit des "gates" (étalement des mouvements de rachats sur plusieurs valeurs liquidatives) et trois OPCI incluent dans leur documentation juridique un droit de sortie. La valeur liquidative est établie de manière mensuelle pour 5 OPCI et tous les 15 jours pour les 4 autres.

Investissements à l'étranger. Le portefeuille de ce type d'OPCI est diversifié, 77 % des OPCI comptant entre 11 et 20 actifs immobiliers. La plupart (85 %) de ces actifs sont détenus de manière indirecte par des structures que les OPCI contrôlent. Cette stratégie est poursuivie du fait de sa souplesse facilitant les acquisitions et les cessions et ce d'autant plus que désormais l'obligation de détenir au moins  immeubles en direct est supprimée.

Quatre secteurs d'investissement. L'OPCI destiné aux particuliers répartit ses investissements immobiliers sur quatre secteurs : le bureau (59,42 % en valeur), le commerce (30,46 %), le logement (9,87 %) et une diversification récente sur l'hôtellerie (0,25%). La part représentée par les investissements à Paris et en région parisienne s'est réduite passant de 87 % à 62 % à fin 2013 au profit de la Province (19,47 %) et aussi de l'étranger (18,70 %).

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