ISF

La SCI de gestion n'est pas éligible à l'abattement de 30 % sur la résidence principale

Dans une affaire devant la Cour d'Appel de Pau, des contribuables soutiennent sans succès que les parts de leur SCI peuvent bénéficier d'un abattement

A l'heure des déclarations ISF, la question de l'abattement de 30 % sur la résidence principale détenue par une SCI peut ressurgir. Un arrêt de la Cour d'Appel de Pau de 2014 permet de clarifier le sujet. "Cette décision permet de rappeler que cet abattement ne s'applique pas dès lors que la résidence principale est détenue par une SCI, commente Sandrine Quilici, directeur de l'ingénierie patrimoniale de la Banque Pictet. Juridiquement, il n'y a pas de doute sur ce point "

Abattement. Des époux occupent, à titre de résidence principale, une maison construite par la SCI dont ils sont les seuls associés. Cette société a été créée par apports en numéraire pour moitié du capital et par apport de terrains dont ils se sont réservés l'usufruit.

Dans leurs déclarations d'ISF, les époux ont appliqué un abattement de 30 % sur la valeur des parts de la SCI. Cette décote est remise en cause par l'administration fiscale. Il en résulte un supplément de droits de 4 964 euros et de pénalités d'un montant de 486 euros soit au total 5 450 euros. Les époux assignent l'administration devant le tribunal de grande instance qui les déboute de leur demande d'annulation du redressement.

 

Qualification de la SCI. Pour bénéficier de l'abattement de 30 %, l'argumentaire des époux s'appuie sur la qualification de la SCI. Ils estiment que la SCI "qui est propriétaire du seul bien immobilier qu'ils occupent comme résidence principale et dont elle leur réserve la jouissance exclusive renonçant ainsi à exploiter ce bien, de sorte que dans les faits, elle a un objet social identique à celui d'une SCI d'attribution au sens de l'article 1655 ter du code général des impôts".

En effet, selon l'article 885 S du code général des impôts, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Et, d'après l'article 1665 ter du CGI, les sociétés d'attribution dont le but est la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier pour le diviser ensuite entre les associés (1) sont réputées ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres pour l'application des impôts directs.

Par conséquent, la Cour d'Appel rappelle que les associés d'une SCI d'attribution peuvent pratiquer un abattement de 30 % sur la valeur vénale de leurs parts sur la déclaration à l'ISF.

 

SCI de gestion. Toutefois, les juges relèvent, contrairement à ce que soutenaient les contribuables, que la SCI en question est une SCI de gestion dont le but est de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun et non une société d'attribution. L'abattement de 30 % ne peut donc être appliqué. La Cour d'appel confirme ainsi le jugement de première instance.    " Il peut être tentant pour un contribuable d'appliquer cet abattement sur ses parts de SCI qui détient sa résidence principale ou encore d'éluder la SCI et de déclarer la détention du bien en direct. Or, la loi est claire. Elle précise que l'abattement sur la résidence principale ne peut être pratiqué que par son propriétaire. Contrairement aux sociétés d'attribution dont l'objet est, le plus souvent, la construction d'immeubles ou groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, une SCI de gestion n'est pas transparente fiscalement. Dès lors, étant dotée de la personnalité morale, cette dernière est seule propriétaire et non ses associés", explique Sandrine Quilici.

 

Pas de décote. Les époux tentent également sans succès de bénéficier d'une décote sur un autre fondement  : 20 % au titre de l'occupation de la résidence principale par eux du bien et 10 % à raison de l'usufruit du terrain détenu en direct par les associés.  "La Cour d'appel écarte l'application de ces décotes d'une part considérant que les requérants ne démontrent pas la réalité de la dépréciation de la valeur des parts liée à l'occupation et d'autre part, relevant qu'ils avaient omis de déclarer, en tant qu'usufruitiers, la valeur du terrain en pleine propriété", analyse Sandrine Quilici.

 

Cour d'Appel de Pau du 28 février 2014, 12/04355