Deux salles, deux ambiances. Alors que le marché de l’immobilier ancien fait de la résistance, celui du neuf s’enfonce dans la crise. Les deux sont pourtant heurtés de plein fouet par les mêmes problématiques de financement des ménages, pénalisés par des taux d’intérêt en hausse et un taux d’usure à la traîne.

L’immobilier ancien s’érode lentement mais sûrement

Le cycle baissier est entamé. Depuis septembre 2021, le nombre de vente sur 12 mois glissants subit une lente érosion, malgré une année 2022 quasi record à 1,1 million de transactions (juste derrière les 1,17 million de 2021) indique le dernier baromètre marché de la Fnaim.

Source : Fnaim

Cette lente décrue des ventes entraine avec elle celle des prix. Le début d’année a été compliqué pour les vendeurs : -0,2% sur l’ensemble du territoire selon la plateforme d’estimation en ligne Meilleurs Agents.

Si en mars les prix sont restés stables, la tendance est à relativiser. L’analyse sur douze mois glissants met en évidence une nette dynamique baissière. Alors que la hausse était de 8,2% début avril, elle n’était plus que de 5,6% début mars.

«Les prix augmentent à peu près partout sur le territoire sur un an», écrit la Fnaim, «sauf à Paris» où ils sont dans le rouge (-2,2%). Une pause bienvenue après des années de hausse discontinue. Les villes de province ont vu leurs prix augmenter de 6,5% en moyenne.

Source : Fnaim

Année noire pour le neuf

Après s’être époumonnée pendant trois ans sur les autorisations de permis délivrée au compte-goutte, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), alerte désormais sur la chute de la demande.

Sur un an, les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté de 26% et les ventes aux propriétaires occupants de 13,4%, a-t-elle indiqué lors de la présentation de ses chiffres du marché de 2022. Au total, la FPI a recensé 121.875 ventes sur un an, soit la pire année depuis 2016 (156.749 ventes). C’est même moins que pendant le Covid en 2020 (136.362 transactions). «La détérioration des conditions de financement intervenues au second semestre 2022 ajoutée à la crainte que fait peser l’inflation sur la solvabilité des locataires conduisent à une baisse généralisée des ventes au détail», explique la Fédération.

Les réservations sur un an

Source : FPI

Dans ce contexte difficile, les promoteurs serrent les dents en attendant des jours meilleurs. Ils préfèrent conserver leurs lots au chaud au lieu de les brader, comme l’expliquait déjà en décembre dernier Stéphane Dalliet, directeur général immobilier résidentiel de Nexity dans le Point Immo.

Une stratégie commerciale indispensable pour leur permettre de rester rentable mais qui a un effet inflationniste sur le marché. Car si les mises en vente ont baissé de 7,6% l’année dernière, la raréfaction de l’offre a conduit à une hause des prix (4,9% en régions et 4,8% en Ile-de-France ente le T4 2021 et celui 2022).