Immobilier : la vague verte (1/2)

Entre la loi Climat qui vise à interdire la location des passoires thermiques et le label ISR, le gouvernement et les marchés financiers mettent les bouchées doubles pour accélérer la transition écologique du secteur.
Une enquête à retrouver en deux parties. Voici la première, consacrée à l'immobilier d'acquisition.

Leurs petites entreprises ne connaissent pas la crise. Les professionnels de l’immobilier ont de quoi avoir le sourire : leur secteur se porte au mieux. De janvier à fin mai 2021, la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) recensait déjà 452.000 transactions, soit près de 70.000 de plus qu’à la même période en 2019. La dynamique devrait se poursuivre étant donné que les taux d’intérêt continuent de tutoyer des niveaux records. En août, les Français pouvaient encore emprunter à 0,86 % sur 15 ans, 1,07 % sur 20 ans et 1,28 % sur 25 ans selon le courtier Meilleurtaux.

Cette forte résilience sera un atout car la pression pour accélérer la transition écologique de l’immobilier s’accroît de partout. Jusque-là, le secteur était critiqué pour son empreinte carbone (27 % des gaz à effet de serre sont émis par le logement, rappelait le ministère de la Transition Ecologique en janvier 2020). Une contre-performance difficilement acceptable dans le « monde d’après », où les alertes sur l’état de notre planète ne cessent de se multiplier. Priorité est donc donnée à la transition énergétique. La rentrée sera verte ou ne sera pas.

I. LOI CLIMAT : BIG BANG OU PÉTARD MOUILLÉ ?

En théorie, la transition énergétique de l’immobilier est déjà enclenchée depuis un moment. Des années que le législateur s’est emparé du sujet, que le gouvernement annonce des objectifs plus ou moins ambitieux et que la filière tente de se mobiliser dans une incertitude persistante. Et pourtant, malgré les textes de lois qui s’empilent, les propriétaires, maillon essentiel de la chaîne, peinent à se mettre en ordre de bataille. Au point que le ministère de la transition écologique recense toujours aujourd’hui 4,8 millions de passoires thermiques, ces logements énergivores classés F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE, voir ci-dessous). C’est près de 17 % du parc privé. Avec la loi Climat, le gouvernement veut passer la seconde en matière de persuasion, quitte à accentuer une pression jusque-là assez timide.

La volonté ne suffit pas

Avant même les Accords de Paris de décembre 2015, l’Etat français faisait déjà montre de volonté en matière de rénovation énergétique. Le Parlement adoptait en juillet de cette même année la Loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). Elle prévoyait notamment de mobiliser le parc de bâtiments tertiaires pour réduire la consommation énergétique globale de 40 % en 2030 et 60 % en 2050. Le texte fixait également l’objectif de rénover toutes les passoires thermiques du parc privé d’ici 2025 et de faire passer l’ensemble du parc immobilier au niveau bâtiment basse consommation (BBC, soit les niveaux A et B du DPE) d’ici 2050. Dans le cadre de cette loi, est adoptée la même année la Stratégie nationale bas carbone (SNBC). Ses objectifs en matière de logements sont de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 49 % (par rapport au niveau de 2015) d’ici 2030 et une décarbonation complète en 2050. Pour cela, elle prévoit de nouvelles règlementations environnementales pour les bâtiments neufs en 2020. Des ambitions honorables mais qui auront fait long feu.

Il faudra attendre 2019 pour que le gouvernement toque à la porte des propriétaires de passoires thermiques situées en zones tendues. La loi Energie climat vient brutalement les frapper au porte-monnaie en leur interdisant d’augmenter le loyer de leurs logements au renouvellement du bail et à la relocation, sans travaux de rénovation. Tout bien qui voit son loyer augmenter devra désormais présenter une consommation inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, soit être classé entre les catégories A et E du DPE. D’autres nouveautés sont introduites par cette loi. Dès 2022, toute vente ou location d’une passoire thermique devra s’accompagner d’un audit technique afin d’informer précisément le futur locataire ou acquéreur sur la consommation énergétique du logement. Enfin, la loi impose aux propriétaires de passoires F et G des travaux pour atteindre l’étiquette E, sous peine de sanctions. Les G seront d’ailleurs considérés comme indécents dès janvier 2023.

Deux ans plus tard, ce sont les citoyens eux-mêmes qui enfoncent le clou. 150 français sont tirés au sort pour former la Convention citoyenne pour le climat (CCC) et proposer des solutions visant à accélérer la transition énergétique du pays. C’est peu dire qu’ils n’y vont pas par quatre chemins. Dans leur rapport final publié en janvier 2021, ils ne demandent ni plus ni moins que l’éradication de toutes les passoires thermiques et logements énergivores (classés entre D et G) d’ici 2040. C’est ambitieux pour certains, irréaliste pour d’autres. Mais le contexte socio-politique explosif du moment oblige le gouvernement à abonder dans leur sens. C’est la naissance de la loi Climat.

Disparition programmée des passoires thermiques

Ce fut long. Très long. Mais le texte a fini par être adopté. Le 20 juillet dernier, députés et sénateurs ont fini par se mettre d’accord sur les dispositions de la loi Climat et résilience à l’issue d’une commission mixte paritaire conclusive. Elle se veut un texte à tiroirs avec des chapitres sur chacun des grands aspects de la vie quotidienne des Français. S’il a été plus consensuel que d’autres volets, la partie sur le logement a néanmoins suscité de vives réactions. En cause : l’interdiction à la location des passoires thermiques.

Au 1er janvier 2025, les quelques 600.000 logements classés G au niveau du DPE seront interdits à la location. A compter du 1er janvier 2028, il en sera de même pour les F, soit 1,2 million de biens. L’interdiction s’étendra aux 2,6 millions de logements E dès le 1er janvier 2034. Au total, ce sont plus 4,4 millions de maisons et appartements qui devront sortir du parc locatif privé en l’absence de travaux de rénovation énergétique. « Ces logements seront ainsi progressivement considérés comme indécents au regard de la loi, précisait le Ministère de la transition écologique dans la foulée de l’adoption du texte. Le locataire pourra alors exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit pour le locataire ».

Discrètes pendant la phase de tractations en coulisses, les associations professionnelles ont fini par donner de la voix à mesure que le calendrier final se dessinait. Jean-Marc Torrollion en tête. Le président de la Fnaim alertait dans nos colonnes en juillet dernier sur le rythme du calendrier que la filière ne pourrait pas suivre selon lui. « La transition énergétique est absolument nécessaire, mais il est malhonnête de dire aux Français que l’on pourra rénover la moitié du parc en moins de 12 ans », martelait-il dans une interview. Il appelait alors le gouvernement à laisser plus de temps aux professionnels, « ne serait-ce que pour faire face aux pénuries, qui pourraient se traduire in fine par une inflation pénalisante pour les ménages ». Un autre des principaux risques qu’il relevait était la dévaluation des logements considérés comme indécents mais dont les propriétaires obtiendraient une dérogation pour continuer à les louer. Ce sera le cas de ceux qui auront prouvé que leur copropriété s’est opposée aux travaux qu’ils souhaitaient engager ou que les aménagements nécessaires étaient impossibles ou insuffisants pour atteindre une catégorie décente. Le logement pourra continuer à être loué mais comme il sera toujours considéré comme indécent, son propriétaire ne pourra plus augmenter son loyer. L’enjeu n’est pas anodin : le parc immobilier français compte environ 450.000 immeubles à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété (1). Ajouté à cela, le nouveaux DPE est entré en vigueur le 1er juillet dernier et est devenu opposable. De quoi engendrer un « mouvement profond » et méconnu aux dires de Jean-Marc Torrollion, qui soutient que 40 % des logements devraient changer de classe énergétique, positivement ou négativement.

Si l’Unis et l’UNPI (2) se sont joints à la Fnaim dans un communiqué commun pour dénoncer des « obligations irréalisables », les principaux concernés semblaient plutôt dans l’expectative. « Les propriétaires bailleurs étaient assez attentistes jusqu’à présent car ils ne savaient pas si leur logement était concerné, confirme Nicolas Billet, directeur immobilier de l’Union financière de France (UFF). De leur côté, les acquéreurs n’ont pas attendu la loi et ont commencé à utiliser le DPE comme levier de négociation avant l’adoption du texte définitif ». Depuis juillet, les propriétaires ont pris conscience de l’enjeu et commencent à s’agiter (voir interview ci-dessous). Ils savent que si ce n’est pas l’Etat qui les sanctionne en cas de manquement, le marché s’en chargera. « Les logements nécessitant des travaux de rénovation énergétique connaîtront une carence locative plus importante que les autres, avertit Nicolas Billet. Il deviendra de plus en plus compliqué pour leurs propriétaires d’ignorer leurs obligations car les locataires n’hésiteront plus à changer d’appartement ». Gare aux resquilleurs donc. D’autant que l’Etat s’engage financièrement pour les accompagner.

Des aides pas toujours suffisantes

La réticence des propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique semble avant tout s’expliquer par un souci d’argent. En moyenne, pour faire atteindre le niveau BBC à une passoire énergétique il faut compter 38.000 euros, indiquait le rapport Sichel publié en mars de cette année (3). Cette mission, lancée le 29 décembre 2020 en amont des discussions sur la loi Climat, avait pour objectif de proposer au gouvernement des solutions pour accélérer la rénovation énergétique des logements privés. Le rapport mettait en parallèle le coût moyen des travaux aux revenus des propriétaires et révélait que 58 % des passoires thermiques sont occupées par des ménages propriétaires, dont 1,5 million à faibles revenus. Les aides ne manquent pourtant pas. En 2020, ce sont 5,8 milliards d’euros qui ont été mobilisés par l’Etat et attribués sous forme de subventions ou de Certificats d’économies d’énergie (CEE), et plus de 200 millions de subventions des collectivités locales.

La principale aide, Ma Prime Rénov, lancée en janvier 2020, a plusieurs fois évolué pour être à présent accessible à tous les propriétaires, occupants comme bailleurs, sans conditions de revenus, depuis le 1er juillet 2021. Pour cette année, elle dispose d’un budget de 1,6 milliard d’euros et avait déjà atteint la moitié de son objectif de demandes à traiter (500.000) fin avril. En fonction des dossiers, elle peut atteindre 20.000 euros pour cinq ans et est assortie de plusieurs bonus, notamment lorsque les travaux permettent d’atteindre le niveau BBC ou lorsqu’ils font sortir le logement de l’état de passoire thermique. Selon une étude Ipsos (4), les ménages se disent satisfaits du dispositif (88 %) et du montant d’aide accordé (87 %), malgré les lenteurs de la plateforme Internet, dénoncées à plusieurs reprises par ses utilisateurs et l’association UFC Que Choisir.

Mais le principal écueil demeure le reste à charge, la somme des travaux non couverts par Ma Prime Rénov. D’où la proposition du gouvernement issue du rapport Sichel de lancer le Prêt avance mutation (PAM). Sur le même principe que le viager hypothécaire, il permet à un particulier de souscrire un prêt bancaire qu’il ne remboursera qu’au moment de la vente ou cession du bien. Pendant la phase d’occupation du logement, seuls les intérêts sont remboursés. Le PAM devrait être réservé aux ménages modestes et aux personnes âgées, public qui a plus difficilement accès aux prêts bancaires. Or, le rapport Sichel démontrait que la majorité des propriétaires de passoires thermiques avaient plus de 60 ans.

Tic, tac. Le chronomètre est enclenché pour les propriétaires de passoires thermiques. Trois ans avant la première échéance, la filière se met en ordre de bataille pour affronter une rénovation massive à marche forcée. En parallèle, l’immobilier d’entreprise semble suivre la même vague verte. L’arrivée du label ISR immobilier a donné un second souffle aux placements qui se voulaient verts dans un secteur qui manquait encore de cohérence en la matière.

« Une modification de la loi ne peut pas être écartée »

Julien Wargny, président du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Fennas

L’Agefi Actifs : - Selon vous, quel est le principal écueil de la loi Climat en matière de logement ?

Julien Wargny : - Il aurait pu être judicieux de distinguer les propriétaires professionnels des privés. Ces derniers ont souvent moins de moyens financiers et d’informations. Les professionnels savaient que cette loi se préparait et étaient mieux armés. Certains bailleurs privés auront des problèmes pour rénover leur logement, notamment par manque de moyens. La facture peut carrément s’envoler pour les logements classés monuments historiques sur lesquels seuls les architectes des bâtiments de France peuvent intervenir. Malgré les aides comme Ma Prime Rénov, ils doivent avoir la trésorerie suffisante pour avancer l’intégralité du coût des travaux et assumer un reste à charge.

Vos clients sont-ils inquiets pour leur patrimoine immobilier ?

Ils attendent pour l’instant de savoir précisément ce qui sera ancré dans le marbre. A l’aube de la campagne présidentielle de 2022, une modification de la loi ou du moins un aménagement, ne peut pas être écartée. Ce ne serait pas le premier texte voté à voir son délai d’application rallongé. Mais il est fort probable que l’on passe progressivement d’une phase d’attentisme et d’incompréhension à une phase de crainte.

Est-il toujours intéressant de faire du locatif dans l’ancien ?

L’ancien a toujours l’avantage de l’optimisation fiscale. Le régime réel pour la location en LMNP permet de supprimer la fiscalité sur les loyers grâce à l’amortissement du bien immobilier sur une période pouvant dépasser 20 ans. Peu de ménages y ont recours car sa déclaration annuelle est plus compliquée que le régime micro-BIC. Ceux qui l’utilisent passent la plupart du temps par un comptable. Il faut aussi préciser que les logements anciens se revendent plus rapidement que les neufs car moins chers. L’ancien conserve donc ses lettres de noblesse.

(1) Source : registre national des copropriétés. Statut de la copropriété définie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1955 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

(2) L’Union des Syndicats de l’Immobilier et l’Union nationale des propriétaires immobiliers

(3) Rapport pour une réhabilitation énergétique massive, simple et inclusive des logements privés, mars 2021

(4) Etude Ipsos pour le Ministère de la transition écologique, « L’opinion des usagers sur le dispositif MaPrimeRénov’ «, mai 2021. Enquête menée auprès de 13.590 personnes ayant eu recours à MaPrimeRénov’.