Etendue de la garantie transaction immobilière dans une assurance RCP

Le contrat d’assurance couvrant une activité déclarée de transaction immobilière est susceptible de garantir la responsabilité de l’assuré dans la délivrance de conseils à l’occasion d’une vente immobilière, notamment au titre de conseils en investissement ou en défiscalisation, selon la Cour de cassation.

Un homme a conclu un contrat intitulé « plan d’épargne fiscal et patrimonial » avec la société Nexalys, par l’intermédiaire de laquelle il a signé un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement, réitéré devant notaire le 18 mars 2008. Le 4 juin 2009, la société Nexalys a été placée en liquidation judiciaire. Invoquant un préjudice financier résultant d’une inadaptation de l’opération à sa situation personnelle, l’acquéreur a déclaré entre les mains du mandataire liquidateur une créance de dommages-intérêts et l’a assigné, ainsi que l’assureur de la société Nexalys, la société Allianz IARD, aux fins de voir juger que la société Nexalys a manqué à son obligation de conseil, fixer sa créance d’indemnisation à la somme déclarée et condamner la société Allianz à la lui payer. Cette dernière ayant fait valoir que sa garantie n’était pas acquise au motif que la société CNA Insurance lui avait succédé à compter du 1er janvier 2009, l’acquéreur a attrait celle-ci en la cause, aux fins de garantie, conjointement ou en lieu et place de la première.

Dans un arrêt du 21 juin 2016, la Cour d’appel de Lyon a rejeté les demandes du particulier en considérant que la société Nexalys a fourni une prestation de conseil en investissement patrimonial aux fins de défiscalisation et non une prestation d’agent immobilier.

La Cour de cassation dans une décision n°16-23730  du 14 novembre 2018 considère au visa de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que l’activité de transaction immobilière est « le fait de prêter son concours, de manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations portant sur la vente de biens immobiliers ». « A défaut de conditions particulières limitant la garantie ou de clauses d’exclusion, le contrat d’assurance couvrant une activité déclarée de transaction immobilière ou l’ensemble des activités entrant dans le champ d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est susceptible de garantir la responsabilité de l’assuré dans la délivrance de conseils à l’occasion d’une vente immobilière, notamment au titre de conseils en investissement ou en défiscalisation ».

Or pour la Cour de cassation, la police d’assurance garantissait l’assurée pour l’activité « transactions immobilières », de sorte que le conseil en investissement et défiscalisation fourni par la société Nexalys, qui en constituait l’accessoire, était couvert par la police.