Baisse des taux immobiliers : l'effet ciseaux

En raison de la baisse des taux, l’assurance emprunteur est souvent plus élevée que le coût du crédit.

Les taux des crédits immobiliers continuent leur descente et ont peu ou prou retrouvé leurs plus bas niveaux historiques. Mais à quel prix et jusqu’à quand ?

L’assurance emprunteur dépasse le coût du crédit dès 40 ans

Le comparateur d’assurances en ligne Magnolia souligne dans une note le pendant de la baisse des taux : la part de l’assurance emprunteur dans le coût global du crédit explose. Dans un nombre croissant de cas, elle dépasse même le coût d’emprunt.

Tous les profils sont concernés, alors qu’il y a seulement trois ans « seuls les emprunteurs seniors ou à risque voyaient le coût de leur assurance dépasser celui des intérêts de leur crédit immobilier, écrit la société. Pour les autres profils, l’équilibre était maintenu puisque l’assurance pesait en moyenne 30 à 50 % du coût global du crédit immobilier ».

A présent, les emprunteurs couverts par leur banque se retrouvent systématiquement dans cette situation dès 40 ans. La situation est pire pour les profils seniors : alors que l’assurance emprunteur dépassait déjà le coût de leur emprunt, sa part bondit à 170 % pour une assurance groupe et 130 % pour une assurance externe. « Le seul moyen de rectifier le tir est de faire jouer la concurrence en choisissant une assurance externe à celle de sa banque », conseille Magnolia.

De premiers indicateurs de remontée des taux

Cette situation devrait-elle durer ? Pas forcément, à en croire Vousfinancer.com. Le courtier en ligne a analysé les premiers barèmes de banques pour le mois de mars. Une remontée des taux de 0,10 % en moyenne s’observe déjà pour certains profils. Elle s’inscrit dans le sillage de la remontée des taux d’emprunts d’Etat à 10 ans de février.

Pour autant, selon le courtier, rien ne porte à croire que cette hausse va se généraliser. Les banques font face à des excès de liquidités et des objectifs de production de crédits élevés, qui pourraient les convaincre de ne pas répercuter totalement la hausse des taux des emprunts d’Etat. Placer cet excès de cash auprès de la Banque centrale européenne représentant un coût, elles préfèrent prêter aux particuliers.  « D’autant que malgré le contexte économique, à ce jour, le taux de défaut sur les crédits immobiliers reste faible », assure Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Une détente sur les conditions d’octroi de crédit se fait même déjà sentir. Les banques profitent de l’allègement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) pour aller jusqu’à 35 % d’endettement. Certaines accepteraient même à nouveau les dossiers sans apport, « mais uniquement des emprunteurs qui ont des revenus élevés, une épargne après projet ou de certains jeunes à fort potentiel », précise Sandrine Alonier. Elle ajoute que l’augmentation de la marge de flexibilité par rapport aux recommandations du HCSF (passé de 15 % à 20 % des dossiers) a eu un réel impact pour les acheteurs de résidence principale et les primo-accédants, comme demandé par le Haut conseil.