Jurisprudence

Annulation de la vente : la restitution des fruits n'est pas automatique

Elle ne peut-être prononcée d'office par le juge mais doit faire l'objet d'une demande explicite pour prouver la bonne foi du demandeur.
Arek Socha

Si la restitution des fruits (1) générés par le bien va légalement de pair avec l'anéantissement du contrat, elle est subordonnée à la bonne foi du possesseur. Un principe qu'une SCI ayant vendu un immeuble à usage d'habitation composé de 2 appartements à un particulier va apprendre dans la douleur (2). Ce dernier, invoquant une absence de raccordement au réseau d'assainissement collectif ainsi que la présence d'étais de chantiers dans les cloisons, assigne la SCI en résolution de la vente pour vices cachés. Les juridictions des 1er et 2nd degrés ordonnent la restitution de l'immeuble suite à la résolution de la vente. La SCI se pourvoit en cassation, exigeant le remboursement des loyers et avantages fiscaux du bien vendu dont l'acquéreur a un temps bénéficié. D'après elle, la Cour d'appel aurait dû tirer les conséquences légales de l'annulation du contrat en ordonnant d'office la restitution des fruits. La Cour de cassation rejette le pourvoi : si la restitution des fruits est bien une conséquence légale de l'anéantissement de la vente, elle est attachée à la bonne foi du propriétaire. Une bonne foi qui ne peut-être ici caractérisée, la SCI n'ayant pas formé de demande en ce sens devant les instances précédentes qui ont donc eu raison de limiter la restitution aux biens. 

(1) : ici les revenus et avantages fiscaux tirés de l'exploitation des biens immeubles
(2) : 3e chambre civile de la Cour de cassation, 11 février 2021, n°20-11.037