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Acquérir des immeubles avec une décote est devenue la meilleure alternative au rendement disparu

Acquérir des immeubles avec une décote est devenue la meilleure alternative au rendement disparu

Dans cette tribune, Joachim Azan, président de Novaxia, indique l'intérêt de privilégier la recherche de plus-value dans un contexte économique où le rendement s'efface. Opter pour une stratégie de capital-développement immobilier peut représenter une alternative pour les investisseurs à condition d'accepter une immobilisation d'une partie de leur capital sur trois à cinq ans.

Un changement de philosophie s’annonce pour les investisseurs en immobilier. Les interventions massives des banques centrales, des Etats-Unis au Japon en passant par l’Europe et l’Angleterre, ont comprimé les rendements, poussant les investisseurs dans une course effrénée aux actifs qui offrent encore un peu de rentabilité. Dictée par l’action des autorités monétaires, cette stratégie moutonnière a atteint ses limites: les rendements ne font que baisser et la raréfaction des actifs à l’achat fait flamber les prix. En appliquant l’impact de la fiscalité, le retour sur investissement tend dangereusement vers zéro.

Cette faiblesse des rendements a réduit l’espace vital de l’asset management au sens propre du terme, au point de le banaliser avec le risque de voir intervenir de nouveaux acteurs qui, avec l’usage des nouvelles technologies, promettront de faire gagner quelques points de rendement.

Face à ces dangers, l’asset management doit évoluer vers du capital-developpement immobilier, un mode d’investissement en mesure de matérialiser les poches de rentabilité disponibles sur le marché. La chasse à la plus-value doit prendre le pas sur la course au rendement. Les friches industrielles ou les immeubles de bureaux obsolètes offrent des solutions d’investissement uniques en réorientant les actifs vers de nouveaux usages: le logement pour les particuliers mais aussi l’hôtellerie, voire des offres tertiaires ou commerciales innovantes en mesure de redynamiser la valeur locative du bien.

Ce redéploiement efficace de ces actifs permet de monétiser la décote enregistrée lors de leur acquisition, celle-ci pouvant monter jusqu’à 40%. Au moment où les investisseurs s’époumonent sur les faibles rendements des immeubles core, ces actifs alternatifs recèlent bien plus d’opportunités. L’exercice de la plus-value permet de dégager un retour sur investissement de l’ordre de 7%, sans commune mesure avec les 2%, au mieux, du rendement locatif.

Cette stratégie active de redéploiement nécessite évidemment des savoir-faire particuliers pour le gérant, dans la sélection des actifs, dans le choix de leur nouvelle destination ou dans leur commercialisation. Elle requiert aussi une flexibilité accrue et une grande sensibilité aux évolutions du marché. Pour l’investisseur, cette stratégie orientée vers la plus-value demande d’accepter une immobilisation de son capital et de renoncer à une liquidité qui n'a plus de sens tant elle prive de rendement. Cela suppose d’affecter une partie de son capital (entre 10% et 20% en fonction du profil du client) de sorte que cette diversification vienne compenser la faiblesse des rendements sur le reste de son portefeuille. Tout comme le bon vin prend le temps pour bien vieillir, la patience sera récompensée au final par une plus-value qui permet d’ouvrir des perspectives de rentabilité en adéquation avec les attentes de rendement des investisseurs.

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