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La qualité des exploitants n'est pas toujours au rendez-vous

Résidences de tourisme

Alors que le tri semblait effectué après de nombreuses faillites, des gestionnaires de résidences de tourisme demandent toujours des efforts aux investisseur - Face au modèle économique jugé rentable, la pertinence d’une acquisition exige plus que jamais de respecter les fondamentaux de l'investissement immobilier.

Baisse de loyers, hausse des charges, voire non-versement des loyers sont autant de mauvaises surprises auxquelles sont confrontés des investisseurs en résidence de tourisme. Après plus d’une quinzaine de faillites d’exploitants entre 2007 et 2009, le secteur paraissait assaini. Mais quelques déconfitures, certes de moindre ampleur que celles intervenues lors des deux années précédentes, ont encore été enregistrées en 2010-2011, comme celles d’Oléa et de Cela. Et, preuve que les problèmes persistent, Résitel, une filiale du groupe Lagrange, s'est placée sous la procédure de sauvegarde au mois de mars dernier et d’autres montrent de mauvais signes. Dans ce contexte, l’intérêt de l’acquisition d'un logement en résidence de tourisme est remis en cause.

Croissance ralentie des résidences.

Reste que la formule d'hébergement représentée par plus de 2.000 résidences séduit. Elle a compté 16 millions de clients en 2011 et annonce un taux d'occupation moyen annuel de 65 %. Entre 2005 et 2010, le secteur des résidences de tourisme est marqué par un fort accroissement de son parc qui enregistre une hausse de plus de la moitié du nombre de logements, passant de plus de 107.000 à 155.000 lots. « Preuve de l’attrait des résidences de tourisme, les taux d'occupation n'ont pas chuté malgré le rythme rapide d’ouverture de résidences, exception faite en zone de revitalisation rurale (ZRR) », remarque Stéphane Botz, responsable du secteur tourisme, hôtellerie et loisirs de KPMG. « C'est un marché mature, dont le rythme d'ouvertures est désormais d'une soixantaine de résidences par an, soit un chiffre représentant la moitié des ouvertures réalisées trois ou quatre ans auparavant », constate Pascale Jallet, déléguée générale du Syndicat national des résidences de tourisme.

Il est vrai que la cadence s'est ralentie et ce, de manière très marquée en campagne. Après le doublement de son nombre de logements entre 2005 et 2008, les ouvertures en ZRR ne progressent quasiment plus aujourd’hui. C’est d’ailleurs sur ces zones qu’ont été relevés tous les travers des résidences de tourisme : une aubaine fiscale, un emplacement sans potentiel touristique, une commercialisation des séjours insuffisante, une prépondérance de la promotion immobilière sur l’exploitation. Sans oublier un prix immobilier élevé sur lequel les loyers doivent s’aligner pour afficher un rendement satisfaisant. Aujourd'hui, la crise est mise en avant pour expliquer des difficultés rencontrées par des exploitants et justifier les efforts demandés aux investisseurs.

Des résidences urbaines.

Dans ce contexte, ce sont les résidences urbaines qui tirent leur épingle du jeu. Elles se déploient rapidement, le nombre de logements ayant progressé de plus de 140 % entre 2005 et 2010 (voir le graphique). « Il faut dire que les résidences situées en ville ouvertes toute l’année sont plus rentables que celles situées à la montagne », note Pascale Jallet. Des exploitants sont d’ailleurs exclusivement positionnés sur cette zone. « Les acteurs spécialisés sur ce créneau rencontrent moins de difficultés que les exploitants de résidences saisonnières. Le problème de ces dernières est que leur modèle ne correspond pas aux attentes d'aujourd'hui alors que les résidences en ville, plus récentes, profitent de l’aspiration de l’hôtellerie et d’un repli vers elles dû à l’effet crise », explique David Dupont-Noël, associé responsable segment tourisme, hôtellerie et loisirs chez Deloitte.

En effet, les résidences à la mer et à la montagne se développent de manière plus mesurée compte tenu, entre autres, de la rareté des beaux emplacements.

Par ailleurs, le secteur se caractérise également par une légère montée en gamme qui s’observe notamment avec le nouveau classement, 60 % des résidences obtenant trois étoiles et 24 % quatre étoiles, contre respectivement 55 % et 18 % avec l’ancien classement. De même, des résidences haut de gamme avec spas fleurissent.

Un secteur concentré.

Du côté des exploitants, deux types d'acteurs se partagent la gestion de la résidence de tourisme : ceux d'envergure nationale et d'autres régionale, voire plus locale. Le marché est très concentré sur quelques acteurs, surtout après la reprise de résidences à l’issue de faillite d’exploitants tels que Maisons de Biarritz ou encore Quiétude.

Cinq groupes constituent la moitié du marché (voir le tableau). Le premier, Pierre & Vacances, se détache par son nombre de lits et représente à lui seul près d'un tiers de parts de marché. Il est suivi par Odalys et Lagrange. En tout, une quarantaine d'exploitants gèrent plus de 1.000 lits. Le secteur se caractérise également par le double rôle joué par certains - à la fois promoteur et exploitant, voire, aussi, tour-opérateur.

Reste que ce paysage ne permet pas de déterminer aisément la santé de ses acteurs. « Pierre & Vacances publie ses comptes, même s'il peut être difficile de répartir ses résultats entre les activités touristiques et immobilières. Toutefois, pour d’autres exploitants, la situation peut être beaucoup plus opaque, observe Thibault François, président de Fastea Capital. Aujourd'hui, l'activité immobilière est plus rentable que l'activité touristique, la baisse des prix des séjours notamment en réservation de dernière minute, pesant sur les marges. Mais l'activité immobilière se tasse également à son tour. »

En effet, si la réduction d’impôt Censi-Bouvard a quelque peu permis de réanimer le marché, les ventes d’appartements souffrent actuellement. Or, preuve que certains exploitants sont portés par la promotion immobilière, des fonds de concours sont versés pour accompagner le démarrage d’une résidence.

Un modèle économique rentable.

Et pourtant, le modèle économique des résidences de tourisme présente un intérêt : face à ses principaux revenus liés à l'hébergement, les charges d'exploitation sont réduites. « Un coût de personnel moindre que dans les hôtels contribue à la bonne rentabilité des résidences. Le moyen et long séjour au sein de ces établissements ne nécessite pas pléthore de services », relève Stéphane Botz. Une étude de KPMG publiée l’année dernière, tenant compte de taux d’occupation corrects et de charges maîtrisées, considère intéressantes les marges d’exploitation. Elles sont de l'ordre de 40 % dans les apart'hôtels urbains en province et de 60 % à Paris et elles sont supérieures dans les autres zones (mer, montagne, campagne) en raison de la concentration de la fréquentation sur certaines périodes et toujours d'une maîtrise des coûts.

Le point clé de l’exploitation reste son remplissage, et donc la capacité de l’exploitant à commercialiser les séjours. « Une résidence doit enregistrer au minimum un taux d'occupation compris entre 55 et 65 % et, en zone urbaine, entre 60 et 65 %, le coût de la construction y étant plus élevé », estime Stéphane Botz. Selon la norme du métier, le poids des loyers versés aux investisseurs ne doit pas dépasser 35-40 % du chiffre d'affaires. « La marge d’une résidence de tourisme devient nette une fois le point mort atteint car la plupart des charges sont fixes, le même nombre de personnel étant notamment employé, explique Thibault François. Ainsi, les résidences haut de gamme enregistrent des marges plus importantes que dans l'économique car elles ne sont pas dans une logique de flux mais de services. Le point mort est donc atteint plus rapidement. »

Un investissement à contre-cycle.

« Dans l’ensemble, les exploitants se portent plutôt bien, même en enregistrant de faibles marges nettes, constate Pascale Jallet. Toutefois, ils restent en risque permanent. «  Comme souvent, c’est le choix de l’emplacement qui va faire évidemment toute la différence, en particulier pour trouver un repreneur en cas de problèmes. « Même en étant très vigilant sur la sélection de l’exploitant, il existera toujours un petit risque de défaillance de ce dernier. Dans ce cas, il conviendra de confier l’exploitation de la résidence à un nouvel exploitant, et l’investisseur pourra avoir à supporter une baisse de loyer. Même si ce risque est très limité, l’investisseur doit veiller à pouvoir assumer une diminution du rendement de l’ordre de 20 % », concède Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, pour qui l’investissement présente toujours un intérêt. « Acheter un logement en résidence de tourisme permet aujourd’hui d’investir sur un marché contre-cyclique, conseille-t-il. D’une part, les prix ont diminué de l’ordre de 20 %. D’autre part, les gestionnaires restés en place sont prudents et proposent des rendements aux environs de 4,5 %. Enfin, il s’agit d’un actif non dédié ayant une valeur intrinsèque à très long terme. »

Quant aux investisseurs aujourd’hui floués, leur salut viendra de la localisation de leur résidence.

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