Extendam se rue sur les hôtels obsolètes

Son nouveau FPCI transformera ces biens en logements à destination des étudiants et jeunes actifs

De l’hôtellerie au résidentiel, il n’y a visiblement qu’un pas. Si on parle beaucoup de la conversion d’usage, les conversations concernent essentiellement les vieux bureaux obsolètes que certains rêvent de voir transformer en logements dernier cri. Limitée par des freins techniques et administratifs importants, la pratique peut pourtant s’appliquer à d’autres actifs. C’est le cas notamment de l’hôtellerie et le parti pris de la société de gestion immobilière Extendam.

 

Une seconde vie pour des hôtels mal en point

Son nouveau FPCI, Convert Hôtel, mise sur la conversion d’usage d’hôtels obsolètes. L’idée est de les transformer en logements moyennant une rénovation plus ou moins importante, afin de les revendre en bloc à des institutionnels. Ces vieux établissements pourront être convertis en tous types d’actifs résidentiels, que ce soit des appartements, résidences gérées, ou bien encore des immeubles de coliving. Pour forger sa thèse d’investissement, la société de gestion dit être partie d’un double constat : la France manque cruellement de logements et les petits hôtels indépendants sont trop nombreux. « La capacité du nombre d’hébergements n’a pas augmenté proportionnellement à la population au cours des dix dernières années : le parc hôtelier français comptait 623.003 chambres en 2011 et 651.000 chambres en 2021, explique sa directrice des partenariats Agnieszka Miloud, citant l’Insee. La problématique ne réside pas dans le nombre d’hôtels, mais dans le fait qu’il existe trop d’établissements de taille insuffisante. »

Sont ciblés les hôtels souvent indépendants, avec un nombre de chambres insuffisant pour une bonne exploitation hôtelière et des parties communes réduites, voire inexistantes. « Leurs propriétaires n’atteignent plus le seuil de rentabilité et n’ont pas la trésorerie suffisante pour engager les travaux nécessaires ou se relancer après le Covid », complète Agnieszka Miloud. L’absence de bars et de salles de coworking, ou l’impossibilité de créer de tels espaces, les rendent peu intéressants aux yeux des enseignes internationales. De même, ces hôtels d’une autre époque sont peu concernés par la mixité des usages, leur nature les rendant peu polyvalents.

Extendam entend donc relever ces hôtels qui ont certes les deux genoux à terre, mais conservent tout de même quelques atouts dans leurs manches. Plans d’évacuation, accès PMR, ascenseurs…ces immeubles présentent déjà certains équipements nécessaires à une utilisation résidentielle. Et pour cause. « Ce sont souvent des anciens logements qui ont été transformés en hôtels », confie Agnieszka Miloud. Extendam entend donc leur redonner leur fonction première, en les remettant aux goûts du jour. La boucle est bouclée.

 

Du fonctionnel

Pour être éligibles et entrer dans son scope, les vieux hôtels obsolètes ne doivent pas être situés n’importe où. Les gérants se concentrent sur les zones où la crise du logement est la plus prégnante. Ils ciblent donc les grandes agglomérations, plus précisément leurs rues résidentielles qui connaissent une forte pression foncière et où le prix au mètre carré atteint en moyenne 5.000 euros. A ce jour, trois actifs ont déjà été identifiés (deux à Paris et un dans le centre-ville de Lyon). Extendam entend créer de « petites surfaces habitables et fonctionnelles », convenant particulièrement aux étudiants et aux jeunes actifs.

Initialement prévu pour fin novembre, la commercialisation de Convert Hôtel ne commencera finalement pas avant janvier 2022. L’équipe de gestion ambitionne de lever 25 millions d’euros pour mener six opérations sur un horizon de six ans. Le tout pour un objectif de performance de 6 % à 8 % net de frais à la clôture du fonds. En fonction du potentiel des actifs, elle n’exclut pas de poursuivre l’activité hotellière quelques temps à l’issue des travaux, avant de procéder à la vente en bloc.