IFI : les règles à connaître

Benoît Berchébru, directeur de l’ingénierie Patrimoniale de Nortia
Dernière ligne droite pour la déclaration d’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Si les départements 1 à 19 avait jusqu’au 24 mai 2022 23h59 pour procéder à leur déclaration en ligne, les départements 20 à 54 ont jusqu’au 31 mai 2022 et 55 à 976, jusqu’au 8 juin 2021 à 23h59 pour le faire. Passées ces dates, il faudra passer par la procédure de télé correction pour les corriger.
Modalité de déclaration

L’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière, qui a remplacé l’ISF depuis le 1er janvier 2018, vient taxer uniquement les actifs immobiliers. Il se déclenche à partir de 1.3 M€ de patrimoine net taxable au 1er janvier, avec une taxation dès 800 K€. Constitué de 6 tranches (de 0 à 1.5%), le barème est progressif à l’instar du barème IR. En cas de patrimoine net taxable compris entre 1.3 millions d'euros et 1.4 millions d'euros, le contribuable bénéficie d’une décote pour atténuer les 1eres tranches d’imposition. La déclaration d’IFI se fait désormais en même temps que la déclaration d’ impôt sur les revenus.

Fraction du patrimoine net taxable au 1er janvier 2019

 Taux

 Formule de calcul

 

 N’excédant pas 800 000 €

 0

 P x 0

 

 De 800 000 € à 1 300 000 €

 0,5 %

 (P x 0,005) - 4 000 €

 

 De 1 300 001 € à 2 570 000 €

 0,7 %

 (P x 0,007) - 6 600 €

 

 De 2 570 001 € à 5 000 000 €

 1 %

 (P x 0,01) - 14 310 €

 

 De 5 000 001 € à 10 000 000 €

 1,25 %

 (P x 0,0125) - 26 810 €

 

 Supérieure à 10 000 000 €

 1,5 %

 (P x 0,015) - 51 810 €

 

 Le seuil d’imposition de l’IFI est fixé à 1 300 000 €. Pour les patrimoines dont la valeur nette taxable est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet d'atténuer l'impôt. Le montant de la décote est égal à : 17 500 € - (1,25% x P).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Le seuil d’imposition de l’IFI est fixé à 1 300 000 €. Pour les patrimoines dont la valeur nette taxable est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet d'atténuer l'impôt. Le montant de la décote est égal à : 17 500 € - (1,25% x P).    

Définition différenciée du foyer fiscal IR / IFI

Si des concubins notoires réalisent des déclarations d’IR séparées, ils doivent réaliser une déclaration commune (1) au titre de l’IFI. Il s’agit d’une spécificité propre à l’IFI puisque côté IR, les concubins réalisent 2 déclarations séparés.
Par ailleurs, si les revenus perçus par les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents (2) sont pris en compte pour déterminer le revenu fiscal de référence du foyer à titre de l’IR, ce n’est pas le cas pour l’assiette IFI où le majeur rattaché possède son propre foyer fiscal. Les parents ne doivent donc pas déclarer les biens immobiliers détenus par leur enfant majeur, malgré le rattachement au foyer fiscal d’un point de vue IR.

Abattement résidence principale

Si la résidence principale du ou des contribuables bénéficie d’un abattement de 30% dans le cadre de la détermination de l’assiette taxable IFI, cet abattement est perdu en cas de détention via une Société Civile Immobilière. Cette différence de traitement a été reconnue récemment conforme à la constitution (3)  et non contraire au principe d’égalité devant l’impôt et les charges publiques. A situation différente, traitement fiscal différent.
Si vous êtes en situation de concubinage et que chacun possède sa propre résidence principale, il faudra choisir sur quel bien l’abattement de 30% s’appliquera.

Déductibilité des prêts immobiliers

Penser que les prêts in fine immobiliers sont déductibles dans leur intégralité jusqu’à leur échéance est une erreur. Les prêts in fine permettent de ne régler que les intérêts et de procéder au remboursement du capital à l’échéance. Tant que le capital n’est pas réglé, on pourrait penser, à tort, qu’il constitue une dette déductible dans son intégralité tant qu’il n’est pas remboursé.  C’est une erreur. Il est nécessaire, pour connaitre le passif déductible au titre de l’IFI, de faire un amortissement linéaire sur la durée de l’emprunt.

Exemple d’un prêt in fine d’un immeuble financé sur 10 ans :

•    A l’issue de la 1ère année du prêt, le redevable ne peut porter au passif de son IFI que 90% de la dette, à l’issue de 2ème année 80% et ainsi de suite.
•    Si l’emprunt in fine ne prévoit pas de terme, l’amortissement s’effectue sur la base de 1/20ème chaque année.
•    La doctrine administrative ne tient compte que des années entières. Ainsi, si le prêt a été contracté au 30 juin 2020, il pourra être déduit à 100% pour l’IFI 2021, puis à 90% pour l’IFI 2022.

Déductibilité des impôts (IFI, IR, PS, CEHR…)

Tous les impôts ne se valent pas.

Si l’IFI théorique calculé est déductible de l’assiette de l’IFI (remplir la case 9 GH pour l’IFI théorique), ce n’est pas le cas de tous les impôts en relation avec le bien immobilier. Ne sont pas déductible : la taxe d'habitation, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux grevant les revenus fonciers.
L’IR et les PS viennent taxer les revenus fonciers, donc un flux financier alors que l’IFI taxe un patrimoine, raison pour laquelle l’IFI théorique est déductible, et non l’IR et les PS sur les revenus fonciers.

Taxe foncière
La taxe foncière est une dette déductible de l’IFI dans son intégralité. Sauf que la taxe foncière à payer en 2022 n’est connue que mi-octobre 2022, soit après le paiement de l’IFI au titre de l’année 2022. Alors commun faire ?
Dans cette situation, le contribuable est autorisé à déduire le montant de la taxe d’habitation de l’année N-1, avec une régularisation à postériori en N+1 dans le cadre de sa future déclaration IFI.
Si le redevable estime être en mesure de calculer lui-même le montant de l'impôt réellement dû, il peut déduire, sous sa responsabilité, le montant déterminé par ses soins.

Prêts familiaux

Les prêts familiaux ne sont pas déductibles de l’assiette IFI sauf à pouvoir démontrer le caractère normal des conditions du prêt :  échéancier d’amortissement, taux d’intérêts, montant et caractère effectif des remboursements.
Cette règle s’applique également au compte courant d’associés constitué dans le cadre d’une société.

Biens exonérés

Un bien immobilier pour être exonéré totalement (biens professionnels…) ou partiellement (résidence principale…) de l’IFI. En contrepartie de cette exonération, les dettes liées à ce bien ne seront déductibles qu’au hauteur de la quote part taxable à l’IFI.
Si la résidence principale a été acquise via un emprunt bancaire, la dette déductible de l’assiette IFI correspondra à 70% de sa valeur et non 100%, puisque la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% au titres de l’IFI.  

Immobilier papier

La détention de parts de SCPI, OPCI, OPPCI… sont soumis à l’IFI pour la quote part des biens immobiliers détenus. Le mode de détention, direct ou indirect, au nominatif pur, via un compte titre ou un contrat d’assurance vie ne fait pas barrage à la taxation des supports immobiliers détenus indirectement.  

Exception : le Fonds euro : les actifs immobiliers des fonds euros des assureurs ne sont pas soumis (4) à l’IFI.

Démembrement de bien immobilier

Le redevable de l’IFI est différent selon l’origine du démembrement.

En cas d’origine légale du démembrement (5), une répartition de la base taxable sera réalisée entre l’usufruit et le nu-propriétaire à hauteur de leur droit (6)  sur le bien immobilier démembré.

Par contre, l’usufruitier reste seul redevable de l’IFI en cas d’origine conventionnelle du démembrement (7).

Autant de règles et de spécificités à connaître pour éviter les erreurs et les rectifications voulues ou subies, à postériori. Un redevable averti en vaut deux.

 


(1) Article 964 du CGI
(2) Maximum jusqu’à leur 25 ans sous conditions d’études
(3) Décision n° 2019-820  du 17 janvier 2020
(4) Article 974 du CGI
(5) Droit du conjoint survivant pour 100% en usufruit sur l’actif de succession
(6)  Barème 669 du CGI
(7) Donation, testament…