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Une fiscalité révisée à la rescousse de l'immobilier

Investissement outre-mer

Abandonné par les investisseurs métropolitains, le marché des logements neufs ultramarins doit trouver un nouveau relais au travers de la Lodeom Cette loi vise à réorienter la production vers les secteurs intermédiaires avec le Scellier outre-mer et surtout social grâce à un nouveau dispositif.

En moins de deux ans, le marché immobilier ultramarin a été très bouleversé. D’une part brouillé par une fiscalité remise en question, il subit d’autre part les effets de la crise. Conséquence : les ventes de logements neufs ont été stoppées.

La loi de Développement économique des outre-mer (Lodeom) du 27 mai 2009, dont les tergiversations ont participé à la chute du marché, a pour but de recentrer l’investissement vers les logements sociaux. Afin de soutenir l’activité immobilière, elle a finalement maintenu une fiscalité de faveur, temporairement dans le libre et jusqu'en 2017 dans l'intermédiaire.

Désormais, trois dispositifs fiscaux immobiliers se présentent aux particuliers : le Girardin, le Scellier outre-mer, et le dispositif dédié aux logements sociaux. Ce dernier peut notamment intéresser les CGPI les plus récalcitrants à préconiser de l’investissement en outre-mer, mais attention de vérifier que cette activité est bien couverte par l'assurance de responsabilité civile professionnelle (lire l'encadré).

Un marché bloqué. La défiscalisation a eu des effets bénéfiques sur l’activité immobilière en outre-mer. Selon les estimations du ministère dédié, 14.400 logements ont été construits en 2006, 17.200 en 2007 et 15.000 en 2008. En 2006, 29.000 contribuables auraient bénéficié du Girardin. Acquérir un bien en outre-mer permettait de bénéficier d’un avantage fiscal supérieur à la métropole en contrepartie d’un risque également plus élevé et d'un rendement un peu plus faible. Aujourd’hui, les ventes dans le neuf sont bloquées et les chiffres manquent pour mieux appréhender le marché.

Dès 2008, l'outre-mer a été marqué par l’incertitude sur l’avenir de la fiscalité immobilière, le Girardin étant remis en cause dans le projet de la Lodeom. Les ventes chutent à partir du milieu de l'année. A cette situation s’ajoutent la crise financière et économique et le manque de confiance des investisseurs.

Début 2009, coup de massue : le dispositif Scellier qui, à l’instar du régime Girardin, est sous forme d’une réduction d’impôt, sonne le glas de l’investissement en outre-mer. Résultat, le premier semestre 2009 est catastrophique, les ventes sont arrêtées et elles peinent encore aujourd’hui à repartir que ce soit à La Réunion ou aux Antilles.

Du stock à La Réunion. Pendant les années d’engouement pour le Girardin, les programmes à l’île de La Réunion ont été et sont toujours favorisés par les commercialisateurs. « Pour notre sélection de biens en outre-mer, nous privilégions La Réunion qui est un marché plus lisible au fort potentiel locatif, explique Jean-Loup Duvail, directeur général du développement de Cerenicimo. Sa croissance démographique est forte et elle bénéficie d’un environnement politique et social et d’une économie diversifiée qui n’est pas exclusivement tournée vers le tourisme. Certes, le taux de chômage y est élevé mais il y a aussi de nombreux fonctionnaires et cadres supérieurs privés. »

Ainsi, le nombre de logements neufs commercialisés à La Réunion a avoisiné les 8.000 appartements par an dans les dernières années (lire l'avis d’expert p. 12). « Il y a eu une forte production de logements en 2006-2007 et 2008, supérieure aux besoins annuels en libre et en intermédiaire », remarque André Ladevèze, président de la Fédération des promoteurs constructeurs de la Réunion. Et, bien évidemment, des promoteurs ont profité de cet enthousiasme avec les dérives que cela comporte (lire l'encadré p. 11).

En effet, si bon nombre de programmes sont bien situés, d’autres n’ont été créés que pour les vendre aux investisseurs métropolitains sans se soucier de l’adaptation des logements aux besoins locaux. Beaucoup de petits appartements ont été construits alors que les grandes surfaces sont les plus recherchées. « Après avoir été sous-équipées, certaines zones sont désormais sur-équipées. Le développement sur le littoral réunionnais est aujourd'hui saturé. Nous y allons donc avec précaution », remarque Claude Campagnès, président de Cconseils qui commercialise un programme à La Réunion après en avoir examiné 114.

La saturation du marché et le coup de frein des ventes engendrent aujourd’hui un important stock estimé à environ 2.500 logements.

Scellier outre-mer méconnu. Certains ressentent pourtant un léger soubresaut. « Le Scellier outre-mer permet à l’activité de repartir depuis septembre 2009 sans pour autant atteindre les mêmes niveaux de ventes qu'auparavant, constate Jean-Loup Duvail. Et ce d’autant plus que ce nouveau dispositif reste encore méconnu. » Des investisseurs se sont notamment tournés vers l’outre-mer faute de biens Scellier en métropole.

Par ailleurs, après avoir laissé la place aux métropolitains, les Réunionnais sont à nouveau présents sur le marché. « Le redémarrage se fait avec 25/30 % de locaux dans les programmes (investisseurs ou accédants) », remarque Eric Wuillai, directeur général de la société foncière CBO Territoria qui va lancer 500 logements cette année, dont la moitié en social et l'autre en promotion immobilière.

Les prix sont en baisse de l'ordre de 15 % à 20 % par rapport à 2002 et sont inférieurs à 3.000 euros/m2, contre des prix très élevés allant même jusqu’à près de 4.000 euros/m2 les années antérieures. « De notre côté, nous constatons que les prix se sont maintenus entre 2.900 euros/m2 et 3.300 TTC, les biens ne sont pas bradés », déclare Eric Wuillai.

Les Antilles et la Guyane. Aux Antilles, les meilleures années ont été aussi en 2006 et 2007. « On estime qu’environ 1.500 ventes de logements étaient réalisées par an respectivement en Martinique et en Guadeloupe, explique Stéphane Plaissy, président du réseau d’agences immobilières Le Marché de l’Immobilier Groupimo. La transaction en Vefa était pour nous l’un des moteurs de croissance. Aujourd’hui, nous nous sommes repositionnés sur l’administration de biens. »

En plus de l’état de l’économie, de la remise en cause du Girardin et de l’arrivée du Scellier, les Antilles souffrent de leur mauvaise image liée à la crise sociale du début 2009. « Espérons que le non au référendum octroyant davantage d’autonomie à la Martinique et en Guyane participe à retrouver un climat de confiance », observe Stéphane Plaissy. Le niveau de ventes dans le neuf demeure quasiment nul. « Toutefois, contrairement à La Réunion, il n'y a pas de stock, ni de surproduction en Martinique », constate Ghislain de Jaham, responsable immobilier d’ACI Outremer.

Les prix ont également baissé de l’ordre d’environ 20 %. Des appartements commercialisés 3.200 euros/m2 se retrouvent maintenant à 2.500 euros/m2. Cependant, même à ce prix-là, ils ne partent pas.

En Guyane aussi, la commercialisation de biens reste difficile, d’autant que ce marché est encore peu connu des investisseurs. Pour autant, le taux de natalité y est très élevé et la croissance démographique importante. « Il manque de logements en Guyane alors qu’elle connaît un boom économique, notamment avec les pas de tir italien, russe et français. Les loyers sont élevés et il y a beaucoup de fonctionnaires », remarque Ghislain de Jaham.

Deux dispositifs patrimoniaux. Le paysage fiscal de l’investissement immobilier en outre-mer a été refondu par la Lodeom. Trois dispositifs cohabitent désormais, dont deux sous forme d’investissement patrimonial dans le libre et intermédiaire.

Initialement prévu jusqu’en 2017, le régime Girardin doit progressivement s’éteindre (voir le tableau). Pour essayer de sauver la mauvaise posture de l’outre-mer, le dispositif Scellier a été adapté par la Lodeom en majorant son taux et en prolongeant sa durée d’application. « La réduction d'impôt Scellier outre-mer peut atteindre 52 % du montant de l'investissement. Ainsi, en acquérant un bien à 3.000 euros/m2, il revient à 1.440 euros /m2 en prenant en compte la réduction d'impôt », précise Jean-Loup Duvail, qui rappelle qu’il s’agit d’un placement de long terme.

Pour autant, l’objectif est de limiter les petites surfaces à La Réunion et de réorienter les constructions vers l’intermédiaire et le social. Ainsi, les plafonds de loyers et de ressources du Scellier outre-mer parus récemment sont inférieurs au Girardin (1) (voir les indicateurs en cahier central). Par exemple, pour un couple et un enfant, la limite est de 41.096 euros, contre 56.032 en Girardin. Pour Ghislain de Jaham, « les plafonds de loyers sont bien trop bas. Ils conviennent peut-être à La Réunion mais pas à la Martinique ».

Profil d’investisseurs. Ces deux dispositifs n’ont pas la même cible d’investisseurs. Le Girardin conviendra davantage à un profil fortement fiscalisé. La réduction d’impôt étalée sur cinq ans permet de condenser la défiscalisation alors qu’elle s’étend sur un minimum neuf ans pour le dispositif Scellier. Eric Wuillai considère ainsi que « le Scellier outre-mer amène une nouvelle clientèle ». Il faudra aussi tenir compte de la limite de la base de calcul de la réduction d’impôt, la loi Girardin s’exprimant en euros/m2 à un niveau qui reste encore en deçà des prix de marché et le régime Scellier en un montant de 300.000 euros. Pour l’heure, les effets du plafonnement ne sont pas ressentis, d’autant que beaucoup d’opérations lancées avant 2009 y échappent.

Besoin de logements sociaux. Les besoins de logements sociaux en outre-mer sont très importants en raison d’une croissance démographique élevée, des faibles ressources des ménages et d’une forte décohabitation. Ainsi, 80 % de la population peut prétendre à un logement social, contre 68 % en métropole. Le nombre de demandeurs de logements sociaux se chiffrerait à 64.000 demandes, dont 15.000 à la Guadeloupe, 10.000 en Martinique et 26.000 à la Réunion. Ce dernier département doit construire 6.000 logements sociaux par an pour répondre à la demande. « Tous les ans, on prend du retard car ce sont seulement 2.950 logements qui ont été financés en 2009 », explique Roanito Infante, directeur de la production de SHLMR, société HLM à La Réunion.

Différents rapports parus sur le logement en outre-mer soulignent que la défiscalisation dans le libre et l’intermédiaire pénalise la production dans le social. D’une part, les sociétés de construction privilégient les opérations plus rentables et sont donc moins disponibles, et d’autre part, le prix du foncier s’est renchéri. Le contexte est aujourd’hui plus favorable aux opérateurs de logements sociaux car les promoteurs et constructeurs rencontrant des difficultés pour vendre sur le marché privé se tournent désormais vers eux.

Réorientation de la défiscalisation. Pour multiplier l'offre de logements sociaux, la Lodeom prévoit un nouveau dispositif dédié (art. 199 undecies C du CGI). Le mécanisme utilisé est celui mis en place pour les investissements productifs sous le Girardin industriel (art. 199 undecies B du CGI). C'est donc un produit de défiscalisation et non un investissement patrimonial.

Le principe est que les logements acquis, par le biais d’une société, sont mis à la disposition pendant cinq ans d'un organisme de logement social (OLS). Ce dernier sous-loue à des personnes éligibles aux critères sociaux. Au terme de la location, les logements sont rachetés par l’OLS (voir le schéma et lire l'avis d’expert page 12).

Calquée sur le Girardin industriel. Dans cette opération, le montage consiste pour les personnes physiques à investir dans une société de capitaux : une société par actions simplifiée (SAS), laquelle doit avoir reçu un agrément préalable du Ministère du Budget. Les investisseurs deviennent ainsi actionnaires de la société et non plus associés comme dans le cadre d’une société en nom collectif. De ce fait, leur responsabilité est limitée et il n’y a plus de problème lié au statut de commerçant.

Au travers de cet investissement, le particulier bénéficie d’un taux de réduction d’impôt qui s’élève à 50 % du prix de revient des logements. L’atout de ce dispositif est que l’avantage fiscal est acquis dès la première année. Ainsi, pour un apport de 10.000 euros en 2010 et un taux de rendement proposé de 20,5 %, la réduction d’impôt sera de 12.050 euros en 2011 sur les revenus de 2010.

Appels d'offres. En contrepartie de cet avantage, l’OLS bénéficie d’une rétrocession représentant 65 % minimum de la réduction d’impôt, soit 32,5 % de l’investissement. « Nous utilisons la défiscalisation qui est une source de financement complémentaire pour nos opérations, à la fois celles où nous sommes promoteur et celles où nous achetons en état futur d’achèvement auprès de promoteurs privés », explique Josselin Juan, responsable du service Vefa de la SIDR.

Pour l’heure, les opérations sont montées par les cabinets spécialisés dans le Girardin industriel auxquels les opérateurs sociaux soumettent des appels d’offres. « Les bailleurs sociaux pourront utiliser les entreprises comme les nôtres pour bénéficier de la défiscalisation qui va être appliquée à trois types de programmes : construits par les HLM, acquis auprès d’un promoteur privé ou réhabilités », explique Daniel Petit, président d'Interinvest. « Pour faire notre choix entre les différentes propositions des cabinets, nous allons regarder le type de montage, voir s'il est sécurisant, et le taux de rétrocession, ce qui est le plus important », précise Roanito Infante.

Dispositif plus sécurisé. Les OLS étant au cœur du dispositif, le nouveau régime de défiscalisation rend l’opération sécurisée, notamment en prévoyant la revente des biens. « Ce mécanisme évite le risque de reprise fiscale et d’être soumis à l’évolution du prix immobilier », souligne Daniel Petit. De ce fait, des professionnels craignent d’ailleurs que le choix des investisseurs se porte désormais sur le logement social au détriment des secteurs industriels. Leur sélection dépendra du rendement offert et du risque du sous-jacent. « Le rendement fiscal est d’environ 20 % pour logement social, 25 % pour l’industriel avec agrément et 30 % pour l’industriel sans agrément », indique Nathalie Le Roy (voir ci-dessous). Sans oublier que des investisseurs resteront réticents en raison de la mauvaise connotation du logement social.

Par ailleurs, certains professionnels demeurent sceptiques sur l’application de ce nouveau dispositif et privilégient les investissements à l'impôt sur les sociétés sous l’article 217 undecies du CGI. « L'article 199 undecies C sera peu utilisé, considère Philippe Souchier, président d'Outremer Finance. En raison du nombre d’investisseurs par opération, la défiscalisation à l’impôt sur le revenu engendre des frais de collecte et des frais de gestion plus importants que la défiscalisation à l’IS qui ne nécessite qu’un seul investisseur. La rétrocession versée aux organismes de logements sociaux est donc plus performante dans le schéma à l’IS. » Pour Nathalie Le Roy, qui a lancé des opérations à l’IR et à l’IS, « en l’état de la position de l’administration fiscale, le profil de gain fiscal constaté par l’investisseur IS est moins attractif dans le logement social que dans l’industriel. Cela tient à la durée et aux modalités d’amortissement, plus pénalisantes pour les logements que pour les biens industriels ».

Plafonnement. Par ailleurs, à côté du plafonnement global des niches fiscales, les investissements en outre-mer disposent de leur propre plafonnement (art. 199 undecies D du CGI). Ainsi, le montant des réductions d’impôt issues des articles 199 undecies A, 199 undecies B et 199 undecies C ne peut dépasser 40.000 euros ou 15 % du revenu imposable. Toutefois, le plafond ne s’applique qu’après prise en compte de la rétrocession d’une partie de l’avantage fiscal, soit à 40.000 euros net de rétrocession. Ainsi, il est plus élevé pour l’article 199 undecies C à 114.285 euros, contre 100.000 euros pour l’industriel avec agrément et 80.000 euros pour l’industriel de plein droit.

Face aux besoins et au plafonnement, les monteurs d’opérations vont devoir rechercher un plus grand nombre d’investisseurs pour ce vaste marché du logement social. (1) A l’instar du Girardin, la varangue a été intégrée dans la surface habitable dans la limite de 14 m2.

Définition de la varangue : rép. min n° 33247, JOAN du 03/02/2009.

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