Si le bail l'interdit, le locataire ne peut faire du Airbnb même en continuant d'occuper le bien

Pour la Cour de cassation, même une simple location de chambre peut suffire à caractériser le manquement litigieux du locataire.

La location même d'une seule chambre en violation de la destination donnée par le contrat de bail peut justifier sa résiliation, a récemment tranché la Cour de cassation. La gravité de la faute du preneur s'apprécie en fonction des circonstances. 

Ici, un locataire qui bénéficie d'un bail conventionné a sous-loué son logement sur Airbnb. Le bailleur demande la résiliation du bail, rappelant l'interdiction formelle de sous-louer en matière de logements sociaux conventionnés. Circonstance aggravante, une interdiction de sous-louer est prévue au contrat de bail.

L'activité «particulièrement lucrative» de location sur un site de location meublée saisonnière est pour le bailleur «radicalement contraire» à la destination d'un logement social. Il relève 136 commentaires relatifs à des locations étalées sur 38 mois et estime donc le nombre de locations à 3,5 par mois. Pas assez pour la Cour d'appel, qui considère que «le manquement litigieux est dans la présente occurrence insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail», d'autant plus que la sous-location ne portait que sur une chambre et que le locataire continuait d'occuper son logement avec ses trois filles. 

La Cour de cassation, après avoir rappelé le principe selon lequel le preneur est tenu d'user de la chose louée selon la destination donnée par le bail, estime que la Cour d'appel n'a pas évalué le gravité de la faute du preneur au regard des circonstances. Soit l'interdiction légale de sous-location, le régime des logements conventionnés, le changement de destination des locaux susceptible d'être caractérisé par l'utlisation répétée et lucrative de la chambre. 

Reste la question de la restitution des fruits perçus par les sous-locations non autorisées. Le bailleur soutient que les sous-loyers sont des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. La Cour d'appel avait décidé de les fractionner, n'attribuant au bailleur que la plus-value résultant des locations illégales. La Cour de cassation retoque là encore la Cour d'appel en rappelant que la le loyer constitue un fruit civil de la propriété, qui ne peut être attribué au simple possesseur quand il le possède de bonne foi. En l'espèce, ce n'était pas le cas puisque la sous-location était par principe interdite. 

(1) Troisième chambre civile, 22/06/2022, n° 21-18.612