Vente d'un bien loué

Responsabilité du notaire en cas de mauvaise information sur la dispense de TVA

En ne délivrant pas à l’acquéreur un avertissement sur la nécessité, en cas de franchise applicable sur la base de taxation, d’opter volontairement dans des délais contraints au paiement de la TVA sur les loyers, le notaire a commis une faute quasi délictuelle engageant sa responsabilité professionnelle.

Un studio, donné à bail commercial à une société exploitant des résidences de tourisme a été revendu à un acquéreur en 2011 exerçant une activité de loueur en meublé. Lors de l’acte, le notaire a averti le vendeur des dispositions relatives à la régularisation de la TVA, "aux termes desquelles la taxe antérieurement déduite par un assujetti peut être exigée lorsque la revente du bien intervient avant l’expiration du délai de régularisation de 20 ans prévu à l’article 207 de l’annexe II du code général des impôts mais que, toutefois, il y a dispense de régularisation lorsqu’il s’agit de la vente d’un immeuble affecté à une activité de location immobilière avec reprise par l’acquéreur des baux soumis à la TVA". A la suite de cet avertissement, l’acquéreur s’est engagé dans l’acte à "reprendre les baux en cours et poursuivre l’activité passible de la taxe jusqu’à l’expiration du délai de régularisation, sous peine de régularisation de la TVA d’origine le cas échéant".

Or, pour l’administration fiscale, au jour de la vente, l’activité de loueur en meublé de la vendeuse était soumise au régime de la franchise en base en matière de TVA. Par conséquent, l’administration a considéré que la transmission du bien immobilier avait eu lieu entre un assujetti redevable de la TVA et un assujetti non redevable de sorte que la dispense de taxation ne s’appliquait pas, entraînant les rappels de TVA. A ce titre, l’administration a mis en recouvrement auprès de la vendeuse les quinze vingtièmes de la TVA grevant l’immeuble, soit une somme de 14 012 € correspondant à la TVA à reverser au titre de l’année 2011.

La vendeuse a assigné l’acheteuse, ainsi que l’étude notariale, pour demander à titre principale des dommages-intérêts à l’acheteuse et, subsidiairement, la condamnation in solidum des défendeurs. Le tribunal de grande instance de Créteil a débouté la vendeuse de ses demandes.Celle-ci a interjeté appel.

La Cour d’appel de Paris, dans une décision n°17-10059 du 22 février 2019, ne retient pas de manquement contractuel ou de faute commis par l’acheteuse, celle-ci étant profane en matière de TVA sur les investissements immobiliers.

Cependant, "le notaire a manifestement manqué à son devoir d’information et de conseil des parties qui l’obligeait à tout mettre en oeuvre pour garantir l’efficacité de son acte", retient la Cour d'appel de Paris. "En particulier, en ne délivrant pas à l’acquéreur un avertissement sur la nécessité, au cas de franchise applicable sur la base de taxation, d’opter volontairement dans des délais contraints au paiement de la TVA sur les loyers, le notaire a commis une faute quasi délictuelle engageant sa responsabilité professionnelle". Il est par ailleurs établi que la vendeuse "aurait opté à temps pour le paiement de la TVA si le notaire l’avait correctement informée à l’occasion de la signature de la vente". Le jugement du TGI est donc infirmé par la Cour d’appel et le notaire condamné à payer à la vendeuse la somme de 14 012 € à titre de dommages-intérêts.