Renégociation de crédits immobiliers : quelles incidences fiscales ?

Le niveau historiquement bas des taux d’intérêts incite les particuliers à renégocier les conditions de leurs crédits immobiliers existants. Quelles sont les incidences fiscales d’une telle renégociation au regard de l’impôt sur le revenu, tant pour la résidence principale que pour les logements donnés en location nue ?.

En ce qui concerne la résidence principale, il est possible de prendre fiscalement en compte les intérêts de l’emprunt substitutif pour l’application du crédit d’impôt dans la limite de ceux figurant dans le tableau d’amortissement initial. Les éventuels frais générés par la renégociation du crédit (frais de dossiers etc…) ne peuvent pas être pris en compte.

En ce qui concerne les logements donnés en location nue dans le régime «réel» d’imposition, il est également possible de déduire les intérêts de l’emprunt substitutif dans la limite de ceux présents dans le tableau d’amortissement initial.

Les frais liés à l’emprunt substitutif sont également déductibles.

RÉPONSE

  • En ce qui concerne la résidence principal

Les particuliers domiciliés en France qui financent à crédit ce bien bénéficient d’un crédit d’impôt sur le revenu (article 200quaterdecies du CGI).

Ce dispositif s’applique aux intérêts versés au titre des prêts immobiliers contractés pour une acquisition qui a donné lieu à la signature d’un acte authentique à compter du 6mai2007 ou, en cas de construction, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue à compter de cette même date.

Les intérêts pris en compte sont ceux payés annuellement au titre des cinq premières annuités de remboursement du prêt immobilier éligible, mais les dépenses relatives aux frais d’emprunt et aux cotisations d’assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts ne peuvent pas être retenues (BOI 5 B-14-08§16).

Le montant annuel des intérêts pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt est par ailleurs plafonné à 3750€ pour un célibataire et à 7500€ pour un couple soumis à imposition commune (montant doublés en présence d’une personne handicapé, et majorés de 500€ par personne à charge).

- La renégociation du prêt

La renégociation d’un crédit entraine une modification du tableau d’amortissement initial, avec naissance d’un prêt qui se substitue au prêt initial («prêt substitutif»).

L’administration fiscale indique qu’une telle opération ne peut pas conduire à proroger la durée d’application du crédit d’impôt: dans cette situation, la première mise à disposition des fonds empruntés s’entend de celle qui résulte du prêt initial, laquelle constitue le point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles (BOI 5 B-14-08§18).

En outre, la renégociation du crédit ne peut en aucune manière aboutir à une augmentation des intérêts éligibles au crédit d’impôt, comme le précise l’administration fiscale (BOI 5 B-14-08fiche n°4):

«Cas particulier des prêts souscrits dans le cadre du refinancement d’un prêt immobilier. En principe, les intérêts des prêts souscrits pour rembourser tout ou partie d’autres crédits ou découverts en compte sont exclus du bénéfice du crédit d’impôt.

Toutefois, afin de permettre au contribuable de ne pas perdre le bénéfice du crédit d’impôt lorsqu’il négocie une substitution de prêt pendant les cinq premières annuités de remboursement du prêt initial, les intérêts des emprunts souscrits pour se substituer aux prêts immobiliers éligibles, ou rembourser ceux-ci, peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt.

Dans ce cas, les intérêts de tels prêts sont pris en compte dans la limite des intérêts qui figurent sur les échéanciers des prêts initiaux auxquels ils se substituent, et des annuités restant à courir, jusqu’à échéance de la cinquième et dernière annuité éligible, décomptée en principe à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés dans le cadre du prêt initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier du prêt initial et sur l'échéancier du nouveau prêt.

Toutefois, lorsqu’un prêt vient se substituer à un prêt initial souscrit selon un taux variable, le montant des intérêts pris en compte pour la détermination du montant de l’avantage fiscal à compter de la signature de ce dernier prêt ne peut excéder, pour les annuités correspondantes, ceux qui sont mentionnés sur la simulation d’échéancier de remboursements remise au contribuable lors de la souscription du prêt initial […].».

Il en résulte:

- qu’il est possible de prendre fiscalement en compte les intérêts de l’emprunt substitutif pour l’application du crédit d’impôt (dans la limite de ceux figurant dans le tableau d’amortissement initial),

- qu’il n’est pas possible de profiter de la renégociation du crédit pour amplifier les effets fiscaux du crédit d’impôt,

- que les éventuels frais générés par la renégociation du crédit (frais de dossiers etc…) ne peuvent pas être pris en compte.

- Nouveautés prévues pour fin 2010-début 2011

Le législateur envisage de supprimer ce type crédit d’IR dans le cadre du projet de loi de finances pour 2011.

L’article 56 de ce projet de loi de finances prévoit ainsi de refondre les aides à la primo-accession à la propriété de la résidence principale, en abrogeant le crédit d’impôt sur le revenu pour acquisition à crédit de la résidence principale et en le remplaçant par un prêt à taux zéro renforcé.

Le crédit s’impôt s’appliquerait toujours, mais uniquement pour les acquisitions réalisées avant l’entrée en vigueur de cette réforme.

Le projet de loi de finances indique ainsi que le bénéfice du crédit d’impôt s’applique aux opérations pour lesquelles chacun des prêts concourant au financement a fait l’objet d’une offre de prêt émise avant le 1er janvier 2011, sous réserve que l’acquisition du logement achevé ou en l’état futur d’achèvement intervienne au plus tard le 30 septembre 2011 (ou, s’agissant d’opérations de construction de logements, que la déclaration d’ouverture de chantier intervienne au plus tard à la même date).

Action à mener: la rédaction de ce projet de loi peut bien évidemment faire l’objet de modifications lors du vote du texte, mais incite les particuliers concernés par l’acquisition à crédit de leur résidence principale et souhaitant bénéficier de ce crédit d’impôt à disposer d’offres de prêt émises avant la fin de l’année 2010 (même si l’acquisition n’intervient que début 2011).

  • En ce qui concerne les logements donnés en location nue

La question de la déductibilité des charges financières ne se pose que pour les contribuables imposés sous le régime «réel» d’imposition (article 31 du CGI), les contribuables imposés sous le régime «micro-foncier» n’étant pas concernés (l’option pour le régime «réel» étant cependant possible).

Dans le régime «réel» d’imposition, l’article 31 du CGI autorise notamment la déduction des intérêts de dettes «contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.»

Outre la déduction des intérêts d’emprunts en tant que tel, l’administration fiscale précise (BOI5D-2-07 fiche n°10) que les frais d’emprunt (frais de constitution du dossier, primes afférentes à un contrat d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt etc…) doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l’emprunt dont ils découlent.

En l’espèce, la solution retenue en matière de revenus fonciers est donc plus favorable que celle retenue pour la détermination du crédit d’impôt pour acquisition à crédit de la résidence principale.

Ici aussi, l’administration fiscale admet la déductibilité des intérêts des emprunts substitutifs, dans la limite de ceux figurant dans l’échéancier initial.

Le BOI 5D-2-07fiche n°10 indique ainsi que:

«1. Intérêts des emprunts substitutifs

Exclusion de principe. Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers.

Toutefois, dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

Déduction sous conditions. Toutefois, compte tenu des conditions économiques qui motivent

généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt (RM LE RIDANT, n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401).

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.

Emprunt initial à un taux progressif. Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l'emprunteur ayant pu bénéficier d'un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouvel emprunt peut porter sur un capital incluant notamment l'indemnité compensatoire.

En tout état de cause, les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l'emprunt initial restant dû, dans la limite de l'échéancier initial.»

En ce qui concerne la déductibilité fiscale des frais relatifs à la souscription de tels emprunts substitutifs, l’administration fiscale précise que:«Emprunt substitutif. En tout état de cause, les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif n'ouvrent pas droit en principe à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances

contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les dépenses de résiliation anticipée d’un emprunt, les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.»

Le Conseil d’État vient par ailleurs de confirmer que les frais de souscription d’un emprunt substitutif sont déductibles des revenus fonciers en application de l’article 31, I-1°-d du CGI au même titre que les intérêts d’emprunt (CE 5 juillet 2010 n° 301044).

Sauf cas particulier, la déductibilité des frais générés par la renégociation d’un crédit bancaire relatif à un bien immobilier générant des revenus fonciers ne doit pas poser de difficultés

RÉFÉRENCES

- Article 200quaterdecies du Code général des impôts.

- Article 31 du Code général des impôts.

- Projet de loi de finances pour 2011.

- Bulletin officiel des impôts 5B-14-08.

- Bulletin officiel des impôts 5D-2-07.

- CE 5 juillet 2010 n°301044.