Notaires : pas de manquement au devoir d’information en cas d'irrégularités cachées par l'architecte

Dans une vente immobilière, un notaire ne commet pas de manquement à son devoir d’information en présence de travaux irréguliers ayant fait l'objet d'une attestation précise et circonstanciée remise par un homme de l'art.

Aux termes d’une promesse de vente puis d’un acte authentique de vente rédigés et reçus par un notaire associé en 2011, une société civile immobilière (SCI) a vendu, par l’entremise de la société A... immobilier, un chalet à un acquéreur. L’architecte chargé de la réalisation de travaux ayant fait l’objet d’un permis de construire en août 2007 et d’un permis modificatif en janvier 2010, interrogé par le notaire, a remis à l’acquéreur des plans et documents administratifs et attesté que le chalet, dans sa version existante, était conforme au dernier permis de construire obtenu en janvier 2010. Soutenant qu’il leur avait été dissimulé que l’aménagement du sous-sol du chalet en espace d’habitation avait été réalisé sans autorisation d’urbanisme, l’acquéreur a assigné le notaire pour manquement à son devoir de conseil, et le vendeur et l'architecte sur le fondement du dol.

Dans un arrêt du 5 juillet 2018 (17-20.121), la cour de cassation retient que le notaire est bien « tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose ». Mais dans ce cas, elle estime que les juges du fond ont « souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet ». Dès lors, « s’agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d’une construction régulièrement édifiée, il ne pouvait être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur ». Les manœuvres dolosives de l’architecte, qui agissait en qualité de représentant du vendeur et n’était donc pas un tiers au contrat, engageaient quant à elles la responsabilité de ce dernier, en vertu de l’article 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.