L’investisseur en défiscalisation doit prouver son dol

La Cour de cassation écarte le dol dans le cadre d’une opération immobilière de défiscalisation faute pour l’investisseur de prouver que l'immeuble ne bénéficiait pas des prestations annoncées

Par un arrêt du 26 mars dernier, la Cour de cassation écarte la nullité pour dol d’une vente en Vefa d’un immeuble acquis dans le cadre d’une opération de défiscalisation. L’investisseur estimait qu’il y avait réticence dolosive dans la mesure les appartements étaient présentés comme « bénéficiant de prestations de grand standing, offrant à chaque résident confort, qualité de vie et sécurité », sans qu’il ait été informé que plus de la moitié des appartements situés dans l'immeuble avaient dores et déjà été vendu à un bailleur social.

La Cour de cassation confirme ainsi l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes dans la mesure où l’investisseur ne démontre pas que l'immeuble ne bénéficiait pas des prestations annoncées ni qu'il y avait de la part du vendeur des manœuvres ou des réticences tendant à dissimuler un fait qui contredirait les spécificités de la chose déterminée entre les parties.

En effet, la cour d’appel a retenu que le vendeur ne saurait garantir les modalités d'occupation des logements dans un immeuble organisé en copropriété soumis aux dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui reconnaît à chaque copropriétaire le droit de disposer des parties privatives comprises dans son lot, d'user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes sous réserve de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble vouée en l'espèce à l'habitation. Elle a également affirmé que l’investisseur ne peut tirer argument du fait que l’intermédiaire ayant commercialisé ce programme affirmait être « le garant d'un investissement patrimonial sûr et mûrement analysé afin de veiller à ce que la future copropriété ne comporte pas plus de 30 % d'appartement à vocation de location », estimant qu’ « un tel propos qui valorise volontairement le produit en fonction des attentes du client investisseur ne peut de par une présentation exagérément favorable qui permettait déjà de douter de sa crédibilité, être créateur d'un engagement dont l’investisseur pourrait tirer argument. »

Cass.3ème Civ. du 26 mars 2014 n°12-19609