Les critères du logement décent ne s'appliquent totalement pas aux immeubles anciens

Le propriétaire d'un logement ancien peut légitimement ne pas respecter les normes qui ne s'appliquaient pas à l'époque de la construction de l'immeuble.
Leeroy Agency

Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 sur les logements décents n'implique pas de respecter les normes qui s'appliquent depuis la période de construction. Si actuellement, le Code de la construction et de l'habitation impose la présence aux fenêtres d'un garde-corps d'au moins un mètre, ils ne sont pas présents dans les immeubles construits avant 1955. Sans que cela soit constitutif d'un vice de construction ou d'une défectuosité dont le bailleur doit répondre, a récemment tranché la Cour de cassation (1). 

Une locataire avait chuté d'une fenêtre de son logement non sécurisée, sans garde corps et dont la partie basse était à moins d'un mètre du plancher. Elle avait alors assigné sa bailleresse et son assureur en responsabilité. La demande est rejetée par la cour d'appel, qui rétorque que les bailleurs n'ont pas l'obligation de créer des dispositifs de retenue dans les immeubles anciens, construits avant 1955, qui en sont dépourvus. L'absence de garde-corps constitue une caractéristique inhérente à la période de construction de l'immeuble et le locataire pouvait facilement la constater lors de la visite des lieux avant la signature du bail. 

La locataire soutient qu'en tant que «locataire prophane», elle ne pouvait pas apprécier correctement le caractère dangereux de la fenêtre au moment de la visite. Elle se pourvoit en cassation, considèrant que le bien ne satisfait pas aux critères du logement décent, les gardes-corps des balcons n'étant pas dans un état conforme à leur usage. La Cour de cassation valide le raisonnement de la cour d'appel, indiquant que le bailleur n'a pas l'obligation d'installer de garde-corps aux normes dans un immeuble ancien qui en était dépourvu, seulement de les entretenir dans un état conforme à leur usage quand ils existent. La bailleresse n'a donc pas failli à son obligation de mise à disposition d'un logement décent en matière de sécurité et de santé en n'équipant pas ses fenêtres de garde-corps. 

«L'absence de garde-corps dans un immeuble construit avant 1955 ne constitue ni un vice de construction, ni une défectuosité dont le bailleur devait répondre, mais une caractéristique apparente inhérente à sa date de construction, dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux», ajoute la Cour. 

(1) Troisième chambre civile, 22/06/2022, n°21-10.512