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Les avantages fiscaux ressuscités et relancés en outre mer

Défiscalisation immobilière

Les avantages fiscaux ressuscités et relancés en outre mer

Voué à disparaître dans les projets de loi initiaux, le Girardin maintenu jusqu’en 2012 sera finalement remplacé par un Scellier majoré et déjà applicable La loi du 27 mai dernier a en effet reconfiguré l’investissement locatif en outre-mer, laissant dès à présent le choix aux contribuables entre plusieurs dispositifs fiscaux.

Afin de relancer l'activité immobilière outre-mer, la loi pour le Développement économique des outre-mer (Lodeom) du 27 mai 2009 a adapté le dispositif Scellier en outre-mer en majorant l'avantage fiscal (1). Elle met fin au régime Girardin en 2013 mais le relaie par le régime Scellier outre-mer, applicable dès à présent et jusqu'en 2017 (voir le tableau).Les contribuables qui souhaitent prendre un risque plus important en investissant loin de chez eux mais en bénéficiant en contrepartie d'une réduction d'impôt plus conséquente ont donc désormais le choix entre ces dispositifs fiscaux.

Prise en compte du niveau d'imposition.

Les investisseurs les plus fortement imposés auront encore intérêt à se tourner vers le Girardin qui présente l'avantage de concentrer la défiscalisation sur cinq ans, contre neuf ans pour le Scellier. « De plus, le Girardin se prête bien aux opérations de portage puisque disposant d'une durée d'engagement de location plus courte, il permet à l'investisseur de repartir au terme de cet investissement sur un autre produit »,relève Laurent Ghelfi, président de Starinvest.

« Pour ces investisseurs qui peuvent être soumis au plafonnement des niches fiscales, ils peuvent acquérir des biens qui n'entrent pas dans le champ d'application du plafond, le programme ayant été lancé avant 2009 », précise André Ladevèze, président de la Fédération des promoteurs constructeurs de la Réunion. En revanche, le Scellier outre-mer concernera un nombre plus large d'investisseurs, notamment grâce à la faculté de reporter la réduction d'impôt non imputée.

Avantage Scellier.

Pour les deux dispositifs, les taux de réduction d'impôt décroissent selon l'année d'investissement. Le taux du Scellier outre-mer, supérieur à celui de la métropole (40 % contre 25 % en 2009) prend l'avantage sur le Girardin. En effet, si les deux dispositifs bénéficient du même taux facial, la base de calcul de la réduction d'impôt du Girardin est limitée au montant de 2.194 euros/m2 HT (soit 2.380 euros/m2 TTC) alors que le prix moyen d'un bien dépasse les 3.000 euros/m2. Au contraire, elle se limite à un montant de 300.000 euros pour le Scellier.

« Ce dernier dispositif devrait permettre de privilégier davantage la qualité du logement et non plus favoriser les logements de moindre qualité dans l'intérêt de se rapprocher du plafond et ainsi de maximiser l’avantage fiscal », estime Ghislain de Jaham, responsable commercial d’ACI Outremer Immobilier.

En Girardin, la réduction d'impôt ne porte pas sur tout le montant d'investissement, son taux réel est donc moindre. « Pour un bien situé sur la plage du Diamant à la Martinique, de 280.000 euros représentant une surface totale de 70 m2, la réduction d’impôt en Girardin est de 40.000 euros, contre 112.000 euros pour le Scellier outre-mer », illustre Ghislain de Jaham.

Plafonds.

Le type de biens - villas ou appartements -, le rendement locatif, en pratique plus faible en outre-mer qu'en métropole et la sortie envisagée du bien influencera également le choix. Ainsi, le Girardin libre pourra être adapté pour l'acquisition d'une villa qui sera conservée et vouée à la location saisonnière au terme de l'engagement de location. Toutefois, au-delà de l'année 2013, la seule option portera sur le Scellier outre-mer intermédiaire. Les plafonds de loyers du Scellier outre-mer classique et intermédiaire, qui se réfèrent pour l'heure à la zone B1 du Robien et Borloo, doivent être modifiés par décret et pourront influer sur le rendement locatif.

« Toutefois, l'éventuelle baisse du rendement locatif sera compensée par l'important avantage fiscal, indique André Ladevèze. Le décret en cours d'élaboration adaptera les plafonds de loyers du Scellier outre-mer : ceux-ci devraient osciller entre 9 et 11 euros pour le classique et entre 7,50 et 9 euros pour l'intermédiaire. »

(1) Articles 199 septvicies et 199 undecies A du CGI. La loi crée également un dispositif de défiscalisation pour le logement social au 199 undecies C du CGI.

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