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Les 10 bons conseils en matière d’ISF

Les 10 bons conseils en matière d’ISF

Dans une tribune, le président de Fidroit Olivier Rozenfeld déjoue quelques pièges classiques de l'imposition à l'ISF.

1-    Vérifiez la base imposable

Vous êtes imposables à l’ISF, vous oui, mais vos biens peut-être pas ! Certains biens sont partiellement taxables, voire pas taxables du tout. Un exemple, un bien immobilier loué à votre entreprise relève de la notion de « biens professionnels » car affectés à l’exercice d’une activité opérationnelle. Ils sont par principe hors du champ de l’ISF.

Du côté du passif, N’oubliez pas certaines dettes déductibles : IR, ISF, PS, impôts locaux etc…L’Impôt sur le Revenu de l’année, assis sur les revenus de l’année précédente, est une dette déductible, mais aussi l’ISF de sa propre base de calcul. A l’inverse si vous empruntez pour acquérir des biens exonérés, cette dette ne sera pas déductible.

2-    Assurez-vous de votre statut fiscal au regard de l’ISF

Si vous ne résidez pas fiscalement en France, seuls les biens situés sur le territoire national sont imposables, sachant que vos placements financiers sont de toute façon exonérés. Ce traitement particulier (imposition des biens en France) vous sera également appliqué si vous revenez en France et ce pour les cinq premières années d’imposition.

3-    Faites attention aux conséquences sous-évaluations ou des omissions.

L’Administration peut revenir sur les déclarations des 3 dernières années. Ce sera même six ans,  si elle doit réaliser des recherches complémentaires ou en cas d’omission ! Attention donc aux contrôles…Sachant que vous vous compliquez la vie en  cas de vente par exemple : il faudra rester cohérent avec les valeurs mentionnez à l’Administration. Vous pourriez vous tirer une balle dans le pied ! En toutes hypothèses, vous pouvez utiliser le guide d’évaluation des entreprises ou la base « Patrim » pour l’immobilier.

4-    Privilégiez certains actifs à d’autres…ou certaines situations juridiques

Certains produits bénéficient d’un traitement dérogatoire comme les contrats de capitalisation taxés uniquement sur leur valeur nominale. Vous pouvez également profiter d’un abattement de 30% sur la valeur taxable de votre Résidence Principale…etc…

Dans l’hypothèse d’un démembrement et sauf exceptions, c’est le seul usufruitier qui est redevable de l’impôt sur la valeur du bien en pleine propriété ( !) : donnez donc de l’usufruit ou acheter de la nue-propriété ! Vous pourriez aussi tirer un avantage d’une situation d’indivision où les juges acceptent une décôte d’environ 20%. Ils ont récemment admis que si le bien est, en plus, occupé, on pourrait aller jusqu’à 40% !

5-    Pour les particuliers : investissements atypiques =  toute ou partie de la base exonérée

Investisseurs qui cherchez avant tout un avantage en matière d’ISF, optez pour des bien ruraux loués : vous obtiendrez de 50 à 75% d’exonération, avec un investissement dans des bois et forêts : 75%, ou enfin grâce à des objets d’antiquité, d’art ou de collection : 100%. Vous l’aurez compris, il s’agit ici cependant pour le législateur de vous faire prendre des orientations particulières.

Mais vous aurez droit également, ce qui est moins connu,  à une exonération totale sans condition de statut (art 885 I ter) en souscrivant au capital d’une PME. Enfin prétendez à un abattement de 75% en qualité de salarié ou mandataire d’une société au sein de laquelle vous réalisez votre activité principale si vous conservez ces titres pendant 6 ans.

6-    Privilégiez la détention d’actifs patrimoniaux dans vos filiales

La loi prévoit que vous ne pouvez détenir sous couvert de vos sociétés (exonérées en qualité de bien professionnels) des biens de nature patrimoniales : trésorerie excessive, immeuble loué à un tiers. Par contre, les juges considèrent depuis peu que dans l’hypothèse où ces mêmes actifs seraient détenus par des filiales de sociétés éligibles à l’exonération, cela protège le contribuable de toute imposition !

7-    Jouez la carte des réductions d’impôts

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 50% du versement au capital d’une société dans la limite de 45.000 euros d’avantage maximum.

Les FIP ou FCPI eux-mêmes procurent avantageusement une réduction d’impôt de 50% jusqu’à un plafond de 18.000 euros de versement.

8-    Pour les associés : optez pour les pactes d’engagements Dutreil

Telle une « voiture balais » et au prix du respect de certaines contraintes de détention sur la durée, vos droits sociaux ne seront taxés que sur 75% de leur valeur si vous n’êtes pas dans le champ des biens professionnels exonérés.

9-    Soutenez une association, faites preuve de générosité

Vous obtiendrez une réduction de 75% de votre versement dans la limite de 50.000 euros. Elle ne sera que de 45.000 euros et globale en cas de versements la même année en faveur d’un FIP ou d’un FCPI.

10- Soyez attentifs à vos revenus.

Deux exemples :

-       si vous êtes chef d’entreprise, vous devez pour bénéficier d’une exonération au titre des biens professionnels être rémunéré sur une base normale dans la société au titre de laquelle vous sollicitez ce régime de faveur (sauf les biens professionnels uniques c'est-à-dire un groupe de sociétés).

-       Limitez votre ISF en jouant sur son plafonnement par les revenus. L’ISF, additionné à l’IR et aux Prélèvements Sociaux  ne peuvent dépasser 75% des revenus. Alors limitez vos revenus !

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