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Le régime de la location meublée éclairci

Immobilier

Le régime de la location meublée éclairci

Réformé par la loi de Finances pour 2009, le statut du loueur en meublé professionnel est désormais réservé aux personnes réalisant cette activité à titre principal Une instruction précise le champ d’application de la location meublée et les conséquences du changement de qualité de professionnel en non-professionnel.

Une instruction administrative du 28 juillet dernier revient sur le régime fiscal des loueurs en meublé qui a été aménagé par les lois de Finances pour 2009 (1).

Location meublée et para-hôtellerie.

L’administration apporte des précisions sur le champ d’application du régime de la location meublée et le distingue du régime de para-hôtellerie. Ainsi, lorsque les services en sus de l’hébergement - petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge ou réception même non personnalisée - sont proposés à titre accessoire et dans des conditions différentes des établissements hôteliers, l'activité relève bel et bien du régime de la location meublée. Si ces prestations sont fournies par un exploitant, le bailleur doit conclure avec celui-ci un contrat de louage de choses, et non de services, et il ne doit pas être intéressé aux résultats de l’exploitant.

Locaux de services.

Le texte clarifie également les effets de l’acquisition de locaux de services (restaurant…). « Etant donné que les parties communes représentent une part importante des surfaces dans les résidences, la crainte était qu’en cas d’acquisition de ces parties par l’investisseur, l’administration fiscale ventile les loyers entre les parties privatives et communes et considère que ces dernières ne bénéficient pas du régime de la location meublée,explique Régis Pujol, notaire. L’instruction admet clairement que ces parties sont nécessaires à l’exploitation et qu’elles peuvent être louées par le bailleur sous conditions, ce qui renforce la sécurité d’un tel investissement. »

Pour relever du régime de la location meublée, le texte pose ainsi trois conditions. Premièrement, la location porte sur des locaux à usage d’habitation sans autre prestation. Deuxièmement, la location des parties communes doit être accessoire et ne pas être rémunérée - cette condition est satisfaite dès lors que les loyers des parties privatives représentent bien le prix du marché. Enfin, le bailleur ne doit pas participer à la gestion ou aux résultats de l’exploitation.

Cette dernière exigence risque de poser problème. En effet, certains exploitants proposent désormais un loyer indexé sur le chiffre d’affaires, notamment en raison des conditions plus difficiles de marché. « Le bailleur connaît pourtant cet aléa, mais l’instruction n’admet pas les loyers intéressés,regrette Régis Pujol.Cela dit, seuls les LMP d’une part et les LMNP investissant en résidences éligibles au Censi/Bouvard (2), d’autre part, sont susceptibles d’être gênés par cet interdit. »

Fin du LMP pour les retraités.

Depuis la loi de Finances pour 2009, trois conditions cumulatives sont à respecter pour être loueur en meublé professionnel : un membre au moins du foyer fiscal inscrit au registre du commerce et des sociétés, 23.000 euros TTC de recettes annuelles de location meublée, prépondérance de ces recettes sur les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

L’instruction confirme bel et bien la fin du statut LMP pour bon nombre de loueurs retraités puisqu’elle inclut les pensions et rentes viagères dans les traitements et salaires à comparer aux recettes locatives. « Cette mesure est critiquable car les pensions de retraite ne constituent pas des revenus d’activité. De plus, elle est difficile à comprendre par le contribuable puisque pour l’ISF, où une comparaison similaire est à opérer, les pensions de retraite ne sont pas prises en compte », estime Jean-Louis Le Boulc’h, avocat au sein du cabinet Agika.

LMP et ISF.

Il est donc possible d’être LMP au titre de l’ISF et de ne pas l’être pour le calcul de l’impôt sur le revenu. « Il est toujours possible d’être exonéré de l’ISF dans les mêmes conditions qu’auparavant. Toutefois, l’instruction manque de précisions concernant l’ISF, souligne Yves Bernard, expert-comptable. En effet, pour être qualifié de LMP au sens des bénéfices industriels et commerciaux, l’inscription d’un seul membre du foyer suffit, ce qui n’est pas précisé au sens de l’ISF. Ainsi, Monsieur et Madame doivent-ils tous deux être inscrits pour bénéficier de l’exonération de leur bien ?

De LMP à LMNP.

Pour apprécier l’un des critères du LMP - la prépondérance des recettes locatives par rapport aux autres revenus - la loi a aménagé un mécanisme transitoire qui est illustré dans l’instruction. « Le calcul de la mesure transitoire reste fastidieux car il s’effectue immeuble par immeuble et par période de douze mois, et non par année civile »,relève Yves Bernard.

L’instruction précise que le changement de qualité de LMP à LMNP n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité.

« Il faut identifier les conséquences de la perte du statut de LMP. Pour nombre de loueurs en meublé, elles seront quasi inexistantes, notamment lorsqu’ils ont d’ores et déjà imputé les déficits fiscaux et que l’investissement a été réalisé dans l’optique de préparation à la retraite », considère Jean-Louis Le Boulc’h.« En revanche, il y a une différence de traitement des plus-values entre les LMP qui ont vendu avant le 1er janvier 2009 et ceux qui vendent après cette date,poursuit l’avocat. Les personnes qui ont réalisé des achats à Courchevel, à Megève ou à Saint-Tropez, par exemple, pourront effectivement constater des plus-values importantes. Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour conserver le statut LMP. Ainsi, les contribuables qui exercent leur activité en société peuvent privilégier une stratégie de distribution de dividendes, lesquels ne sont pas pris en compte dans le calcul comparatif ; d’autres peuvent envisager d’affecter à la location meublée des appartements loués nus, ou encore réaliser de nouvelles acquisitions en comparant avec l’intérêt du dispositif Bouvard. »

Régime des plus-values.

L’administration apporte quelques commentaires sur l’impact de la modification du statut, s’agissant de la situation des déficits, et éclaircit également le sort des plus-values (lire l'encadré). « La règle est simple,considère Régis Pujol. En cas de cession d’un immeuble, le régime des plus-values applicable dépendra de la qualité du loueur l’année de la vente, ce qui ouvre la porte à des arbitrages relativement faciles, si l’on prend soin cependant à ne pas passer les bornes de l’abus de droit. »Comme le caractère professionnel ou non du loueur en meublé n’est pas toujours connu lors de la cession, il peut être admis que s’applique le régime des plus-values découlant du statut de l’année précédente. En cas de modification de la qualité, une régularisation sera réalisée lors de l’imposition des revenus de l’année de cession.

Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un bien, le LMP a dû choisir le régime des frais d’acquisition : soit ces derniers sont immobilisés, soit ils sont passés en charges.« Cette option est irrévocable et peut poser problème lors d’un changement de statut, relève Yves Bernard.Ainsi, de nombreux LMP ont opté pour les charges et s’ils deviennent LMNP et souhaitent effectuer un nouvel investissement, les frais d’acquisition seront passés en charges alors qu’il pourrait être préférable de les immobiliser. »

Amortissement.

L’instruction porte également sur une mesure du dispositif Bouvard (LMNP en réduction d'impôt), lequel fera également l’objet d’une instruction. Ainsi, les meubles restent amortis dans les conditions de droit commun. La limitation de la déductibilité des amortissements, qui portent sur le prix de revient du bien retenu pour le calcul de la réduction d’impôt, s’applique pendant toute la durée de l’amortissement. Ces amortissements non déductibles sont ainsi perdus définitivement, y compris si le contribuable devient LMP.

(1) BOI4 F-3-09 du 28 juillet 2009 / article 90 de la loi de Finances pour 2009 n°2008-1425 et article 15 de la deuxième loi de Finances rectificative pour 2009 n°2009-431.

(2) Le dispositif Bouvard en LMNP ouvre droit à une réduction d'impôt de 25 % : art. 199 sexviciesdu CGI.

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