Le Pinel rapporterait plus à l’Etat qu’il ne lui coûte

La construction de plus de 700.000 logements neufs via les dispositifs d’incitation fiscale entre 1999 et 2018 « devrait rapporter 18,2 milliards d’euros à l’État, soit un gain d’environ 25 100 euros par logement neuf construit », selon une étude publiée par Primeview.
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Fréquemment pointés du doigt pour leurs coûts trop élevés par rapport à leur efficacité, les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif seraient à l'inverse un gisement de recette. C’est du moins ce qu’affirme le cabinet Primeview, dans une étude réalisée pour plusieurs groupements de professionnels de l’immobilier, dont la FNAIM, l'Anacofi Immo, la FPI et l’Unis. « Les logements ayant bénéficié des dispositifs fiscaux en soutien de l’immobilier locatif neuf ont contribué positivement à l’équilibre des finances publiques depuis 2000 », affirme l’étude, selon laquelle « la construction des 724 000 logements neufs via les dispositifs d’incitation fiscale entre 1999 et 2018 devrait rapporter 18,2 milliards d’euros à l’État, soit un gain d’environ 25 100 euros par logement neuf construit ». Une somme qui correspond au « total des recettes nettes que rapportera un logement pendant toute la durée d’engagement à un dispositif ». Une analyse à rebours de la Cour des comptes, qui estimait en mars 2019 le coût pour les finances publiques d’un logement financé via ce type de déductions fiscales « trois plus élevé que celui d’un logement social comparable financé par un prêt locatif social (PLS) et deux fois plus élevé que celui d’un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) ».

Sur un autre front, l'étude entend également battre en brèche l’argument selon lequel le Pinel influerait à la hausse sur les prix de l’immobilier. « Nous avons pu observer que les prix de vente des logements neufs construits depuis le dispositif Besson (1998) évoluaient de pair avec les prix de l’immobilier neuf en général. La contribution des dispositifs fiscaux à l’augmentation de l’inflation des prix de l’immobilier n’est pas démontrée », assure Primeview. Même chose pour les loyers des logements éligibles, qui suivent la même tendance que l’ensemble du parc. Par ailleurs, les investisseurs ciblés par ces dispositifs en sont bel et bien bénéficiaires : âgés de 47 ans, ils sont la plupart du temps propriétaires de leur résidence principale. « Nous avons pu vérifier que les ménages français considèrent les logements neufs qu’ils louent comme un produit d’investissement, au même titre que les actifs financiers (assurance-vie, obligations, actions, etc.) permettant de se constituer ou de gérer leur épargne », selon Primeview. 

Qu'arriverait-il en cas de disparition de ce type d'avantage ? L'analyse de ces deux dernières décennies montre qu'en comparant la prime de risque immobilière à celles d’autres classes d’actifs, notamment les actions, l'attractivité relative de l’investissement immobilier (hors incitation fiscale) s’est sensiblement réduite depuis le début des années 2000. « Si, à l’époque, l’écart de primes de risque oscillait entre 3 % et 4 % en faveur de l’immobilier locatif, celui-ci oscille désormais autour de 0 % depuis la mise en place du dispositif Scellier. Sans avantage fiscal, l’immobilier locatif neuf parait donc aujourd’hui moins attractif que les autres classes d’actifs, au regard de ses caractéristiques intrinsèques », conclut Primeview.