SCI

Consensus sur l’appréciation de l’intention spéculative

Une SCI relève des BIC si les opérations d’achat-revente réalisées ont un caractère habituel et s’il existe une intention spéculative
Lorsqu’une période de dix ans s’écoule entre l’achat des terrains et la vente des immeubles, cette intention n’est pas caractérisée

L’appréciation de l’intention spéculative par l’administration est subtile, mais elle joue parfois au bénéfice du contribuable. Une SCI ayant pour objet la location de biens immobiliers a fait l’acquisition, en 1994, de terrains sur lesquels deux bâtiments comportant un local professionnel et six logements ont été édifiés, lesquels ont été vendus en 2004 et 2005. A l’occasion d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a estimé que ses résultats des exercices clos en 2004 et 2005 devaient être imposés à l’impôt sur les sociétés (IS), à la contribution sur l’impôt sur les sociétés et à l’imposition forfaitaire annuelle. Par un jugement du 24 mai 2017, le tribunal administratif de La Réunion a estimé qu’au cours de ces années, la SCI avait réalisé une opération de construction d’immeuble suivie d’une revente par lots, validant son intégration dans le champ de l’IS. La SCI a fait appel devant la cour administrative d’appel de Bordeaux, soutenant qu’elle ne pouvait être soumise à l’impôt sur les sociétés pour ces opérations.

 

Double condition. La cour administrative d’appel (1) rappelle qu’en vertu de l’article 206 du Code général des impôts (CGI), les sociétés civiles sont passibles de l’IS si elles se livrent à des opérations visées à l’article 35 du même code, et dont les bénéfices relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’application de ces dispositions reste « subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel », étant précisé que « l’intention spéculative doit être recherchée à la date d’acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession ». Or en l’espèce, cinq des six ventes ont été effectuées à prix coûtant et n’ont donc procuré à la SCI aucun bénéfice, et le local professionnel a été donné en location par la SCI depuis l’achèvement de la construction. En l’absence d’autres opérations d’achat revente ou de construction d’immeubles, « l’achat des terrains litigieux ne peut être regardé comme procédant d’une intention spéculative », et donc échappant aux BIC, selon les juges.

 

Jurisprudence constante. « Une SCI exerçant une activité civile n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Elle est dite fiscalement ‘translucide’, à savoir son résultat fiscal est imposé directement au niveau de ses associés en fonction de leur propre régime fiscal selon que ceux-ci sont des particuliers ou des entreprises, indépendamment des décisions de distribution de la SCI », rappelle Sandra Fernandes, avocate associée au sein du cabinet LPA-CGR avocats. Cependant, l’exercice d’une activité commerciale par une SCI « l’assujettit automatiquement à l’impôt sur les sociétés », souligne l’avocate qui rappelle que « pour caractériser une activité commerciale, les opérations doivent procéder d’une intention spéculative établie à la date de l’acquisition - et non à la date de la cession - et présenter un caractère habituel ». Cette décision enfonce donc le clou, s’inscrivant dans la lignée « d’une jurisprudence bien établie (2) », appuie Franck Demailly, avocat associé chez AJE-Avocats. Ainsi, dans la recherche de l’intention spéculative, « les actes futurs sont importants, ce sont eux qui vont la mettre en évidence : multiplication des opérations, nature de celles-ci, importance des profits, etc. », complète l’avocat.

 

Le choix du délai. L’arrêt apporte néanmoins « un élément nouveau, dans la mesure où ce qui a été retenu c’est le délai de 10 ans entre l’acquisition du terrain (1994) et la revente de l’immeuble construit (2004-2005) et non le délai court entre la construction (décidée en 2003 et achevée en 2004) et la revente (intervenue entre 2004 et 2005) », poursuit Sandra Fernandes. Cette analyse factuelle montre en tout cas la difficulté, tant pour l’administration que pour le contribuable, de démontrer l’existence ou non de cette intention. Et donc un certain flou quant au traitement de la situation des contribuables : « certaines décisions font reposer la charge de la preuve de l’intention spéculative sur l’administration, d’autres décisions appliquent un régime de preuve objective », conclut Franck Demailly.

 

(1) CAA Paris, 5 juill. 2019, n° 17PA22522

(2) CE, 2 juin 2006, n° 266507. Jurisprudence reprise au BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 n°50, 04-01-2017