Bureaux en logements : un intérêt fiscal

Olivier Mesmin et Christine Daric, associés chez Bryan Cave Leighton Paisner (BCLP)
Le dispositif a été progressivement assouplie par le législateur et il semble connaître un regain d’intérêt

La pénurie d’offre de biens neufs incite les opérateurs immobiliers à trouver des solutions alternatives pour proposer des produits à vendre. La transformation de locaux à usage professionnels en logements en est une et offre depuis quelques années des avantages fiscaux intéressants. Si ce dispositif a connu un démarrage un peu lent, ses conditions d’application ont été progressivement assouplies par le législateur et il semble connaître un regain d’intérêt depuis quelques années.

Introduit par la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011, l’article 210 F du CGI prévoit d’imposer au taux réduit d’impôt sur les sociétés (IS) de 19 %, les plus-values réalisées lors de la cession d’un local à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel ou d’un terrain à bâtir par une personne morale soumise à l’IS dans les conditions de droit commun lorsque la cession est réalisée au profit d’une personne morale. Ce dispositif est temporaire et s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2022 et aux promesses de vente conclues entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022 inclus, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2024.

Le cédant doit être une personne morale soumise en son nom à l’IS dans les conditions de droit commun ce qui exclut les sociétés translucides telles les SCI ou les SNC. Une société faisant partie d’une intégration fiscale peut néanmoins bénéficier du dispositif. Les SIIC et filiales de SIIC ou OPCI peuvent en bénéficier si les locaux ou terrains en question sont intégralement affectés à leur secteur taxable. Il en est de même des personnes morales cédantes qui ont sectorisé leurs activités lucratives dans un secteur dit « lucratif » (collectivités publiques, organismes à but non lucratif, mutuelles et leurs unions). En revanche, aucune condition d’assujettissement à l’IS n’est posée, s’agissant du cessionnaire. Une cession à une société civile de construction vente, une SCPI, un OPCI ou une SIIC est donc possible. Une cession entre deux sociétés ayant des liens de dépendance au sens du 12 de l’article 39 du CGI est exclue du dispositif.

Le bénéfice du régime est subordonné à la condition que le cessionnaire s’engage, dans l’acte d’acquisition, soit à transformer les locaux acquis en locaux destinés à l’habitation, dans un délai de quatre ans, qui court à compter de la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue, soit en cas d’acquisition de terrains à bâtir, à y construire des locaux à usage d’habitation dans le même délai. Une copie de cet engagement doit être jointe à la déclaration de résultat du cédant et du cessionnaire afférentes à l’exercice de cession.

 

Délai à respecter

Si le permis de construire n’est pas déjà obtenu lors de l’acquisition ni purgé de tout recours, le délai de quatre ans peut sembler très court et la loi de finances pour 2021 a introduit la possibilité d’obtenir, sur demande du cessionnaire auprès de son service des impôts des entreprises, une prolongation de ce délai pour une durée n’excédant pas un an. La demande doit être formulée au plus tard trois mois avant l’expiration du délai initial ou éventuellement prorogé et être motivée par des circonstances particulières rendant impossible l’achèvement des travaux dans ce délai, par exemple la réalisation de travaux lourds tel le désamiantage ou la dépollution. L’absence de notification d’un refus motivé par l’administration dans les deux mois de la demande vaut acceptation. Cette prolongation peut être renouvelée une fois, ce qui porte à six ans le délai maximum pour transformer le local. Les locaux objets de la cession s’entendent soit d’un immeuble pris dans son ensemble soit d’une partie d’immeuble affectée à l’usage de bureau, à une activité professionnelle, à une activité de commerce ou à une activité industrielle. En cas de cession d’un immeuble dans son ensemble affecté aux usages ci-dessus, l’administration fiscale admet que le champ de l’article 210 F du CGI s’applique également au terrain qui comprend l’assise des constructions, les cours, les passages, les petits jardins et autres emplacements de faible étendue. En cas d’engagement sur une partie d’immeuble, cette partie doit former une unité autonome et les lots être clairement identifiés dans l’acte d’acquisition.

Les biens doivent être situés dans des communes se trouvant dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements. Les communes s’entendent de celles classées dans les zones A bis et A telles que définies l’article R 304-1 du Code de la construction et de l’habitation, listées à l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014.

 

Des modifications mineures

La transformation doit induire un changement de destination. La démolition d’un local à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel suivi de sa reconstruction satisfait cette condition de transformation en local d’habitation. Cette transformation doit s’accompagner de la réalisation de travaux d’aménagement intérieur ou modifiant le cas échéant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble. Des modifications mineures sont insuffisantes. Si le local contient déjà une grande partie des équipements et que la transformation peut être faite aux prix de transformations mineures (par exemple le local comporte déjà une cuisine et/ou une salle d’eau), la transformation n’est pas éligible au régime de l’article 210 F du CGI.

Les locaux d’habitation s’entendent de ceux définis aux articles R 111-1-1 et R 111-17 du CCH et doivent comprendre des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et d’autres part des pièces de services telles que des cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, et le cas échéant, des dégagements et dépendances. Sont ainsi concernées les résidences étudiantes ainsi que les résidences pour personnes âgées et foyers de jeunes travailleurs ou personnes âgées autonomes. Peu importe que le local soit ensuite loué nu ou meublé. Sont en revanche exclus les résidences de tourisme, les hôtels et résidences proposant à la location des appartements meublés et équipés avec services pour des séjours de courte et moyenne durée, les villages résidentiels de tourisme et chambres d’hôtes, les villages de vacances et maisons familiales de vacances et enfin les crèches.

L’engagement est réputé respecté lorsque l’achèvement des travaux intervient avant le terme du délai de quatre ans, éventuellement prorogé. La date d’achèvement prise en compte est celle figurant sur la déclaration attestant de l’achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable. L’engagement est réputé rompu en cas de cession de l’immeuble avant l’achèvement de la transformation en local d’habitation sauf si cette cession est effectuée dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire (VEFA ou vente à terme) dès lors que le cessionnaire réalise la transformation dans le délai de quatre ans, éventuellement prorogé conformément à son engagement. En cas de restructuration de la société cessionnaire, l’engagement n’est pas rompu s’il est repris par la société absorbante dans l’acte de fusion et joint à la déclaration de résultat de l’exercice de fusion.

Le non-respect de cet engagement par le cessionnaire entraîne l’application d’une pénalité égale au montant de l’économie d’IS réalisée par le cédant. Cette pénalité n’est pas applicable en cas de force majeure ou d’une catastrophe naturelle qui empêche l’achèvement des travaux.

 

Abattement et exonération

En parallèle de l’article 210 F du CGI, d’autres avantages fiscaux sont accordés en cas de transformation de locaux professionnels en locaux d’habitation. Ainsi, l’article 1518 A ter du CGI autorise les collectivités territoriales à instituer un abattement de 30 % sur les valeurs locatives des locaux affectés à l’habitation situés dans des immeubles collectifs issus de la transformation de locaux commerciaux ou industriels et dans des communes sur le territoire desquelles sont situés un ou plusieurs quartiers prioritaires de la politique de la ville qui sert de base d’imposition à la taxe d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe sur les logements vacants.

L’article 1384 F du CGI autorise également les collectivités territoriales à exonérer pour la part de taxe foncière sur les propriétés bâties qui leur revient et pendant une durée de cinq ans, les locaux à usage d’habitation affectés à l’habitation principale et issus de la transformation de locaux à usage de bureaux.

Enfin, la loi Pinel prévoit une réduction d’impôt pour les personnes physiques qui s’engagent à louer nu à usage d’habitation principale des locaux qui, affectés à un usage autre que l’habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux), sont acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 et font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en logements.